2022년 서울부동산은 어디로 가고 있을까?

서울 아파트 상승세가 분명 진정국면에 접어들었다. 소위 강남3구라 불리우는 강남, 서초, 송파구 역시 하락전환하고 매물이 쌓이고 있는 상황이다. 정부에서는 이를 집값안정의 긍정적 시그널로 보고 있으며, 많은 사람들이 서울아파트 가격이 하락할거라 예측하고 있다. 갑자기 궁금해졌다. 정말 그런지, 그리고 공급 측면은 어떠한지 (수요는 대출이 막혀있으니 언급할 내용이 없다)

 

1. 2022년 서울 매매 가격 증감율

  2021년 과거 2006년 이후 가장 높은 상승률을 기록했던 서울 아파트 시장은 2022년 연초부터 계속되는 재개발, 재건축에 대한 기대감과 대출의 감소, 그리고 그간 계속된 상승에 따른 피로감이 겹쳐 거래는 꽁꽁 얼어붙었고, 매매가도 조금씩 낮아지고 있음이 관측되고 있다. 주간변동율로 예측하는 것은 너무 설레발 측면이 없지 않고, 최소 올 2월 3주간 데이터를 보자

매매가는 변동이 거의 없다. 올랐다 내렸다를 논하기엔 거래가 없었다고 보는게 맞을 듯 싶다.  

 

2. 2022년 서울 전세 가격 증감율

그래서 전세를 봤더니 전세는 확실히 의미있는 하락흐름이다. 물론 전세계약청구권이 더 많이 쓰였을 수도 있고, 월세로 전환되면서 저런 수치가 나타났을 수도 있지만 그래도 가파른 상승세가 멈춘 것만은 분명해 보인다. 

 

3. 역대 서울아파트 공급량과 가격변동 추이 

빨간색선이 역대 서울아파트 가격지수이고(2019년 100기준), 파란색 막대는 서울아파트 공급량이다. 연간 45000가구 정도를 적정공급량으로 보는데 사실 그 수치가 넘은 적은 역대 손꼽힐 정도이다. 그래도 가파른 상승세를 보이면 공급량이 함께 늘어나는 경향을 보이며 상승그래프가 낮아지곤 해왔다. 하지만 2019년 이후 공급량을 보면 어째 계속 줄어든다. 

오른다 내린다 어느쪽에서도 설명할 수 있는 혼조장세이다. 사실 가격이 좀 안정되서 세금도 덜 냈으면 좋겠고, 사람들 시름도 덜고, 더 나아가 내 자식들 집 사는데도 어려움이 없었으면 좋겠는데 계속 재개발 재건축 사업이 지연되면서 어렵게 잡혀가는 집값이 다시 튀지는 않을까 걱정된다. 한편으로는 부동산은 심리라는 이야기때문에 '금리가 두배로 오르고, 집을 아무도 안사고' 하면 반토막 나는거 시간문제라고들 하는데 미안하지만 본인이 집 못사는건 괜찮지만 그런 선동으로 다른 사람들 뒷다리 잡는건 제발 하지 않았으면 좋겠다. 설사 수도권 집값이 반토막 날 수 있다 치자 정말 만에 하나 그런일이 벌어지더라도 서울까지 그 여파가 미치기엔 매우 오랜시간이 걸릴 것이다. 폭락론자 들이 좋아하는 일본의 예만 봐도 도쿄 중심부는 잃어버린 30년간 오히려 올랐다는걸 잊지 않았으면 좋겠다.