전세가 안정? 반전세 급증

2021년 서울 아파트 반전세 거래가 70% 급증 3만건을 돌파했다. 보증금 + 임차료의 형태로 2014~2016년까지도 저금리와 전세가 급등의 영향으로 반전세 거래가 증가했었다. 공시가격 및 종합부동산세율 급등으로 보유세부담이 늘었고, 세입자들에게 월세로 전가되고 있는 것이다. 

 

게다가 원래는 임대인들이 반전세 형태의 월세를 요구하는 경우가 많았던 반면 금리가 계속 상승하면서 세입자들 역시 전세자금대출보다 월세를 내는 경우가 더 유리한 경우도 있어 이런 거래형태가 늘고 있는것이다. 

 

혹자들은 그렇게 해서 전세가가 안정되고 매매가와 갭이 커지면 좋은거 아니겠느냐? 라고 이야기한다. 

하지만 몇가지 문제점이 존재한다.

 

1. 세금의 전가가 계속될 것이다. 

사실 세금을 전가한다는 이야기는 항상 있어왔지만 이렇게 직접적으로 임차인들에게 월세로 세금을 요구한적이 있었나 싶을 정도이다. 앞으로도 공급은 없으니 임대인은 계속해서 세금의 증가를 월세로 메꾸려 할 것이다. 그러면서 그 집에 대출도 줄여나갈 수 있으면 이보다 좋은 방법이 어디있겠는가? 

 

2. 금리인상의 여파와 전세계약청구권의 콜라보

반전세가 늘어난 이유가 저금리의 결과가 아니라는데 또 문제가 있다. 더욱이 재계약을 하는 경우 5%이상 올릴 수 없고, 전원세 전환율은 4.1%라는 측면에서 현재 3~5%대의 전세자금대출보다 월세가 더 유리한 상황이기때문에 반전세가 확대되고 있는 것이다. 이 얘기는 전세계약청구권이 끝나면 언제든 더 비싼 전세, 더 비싼 월세가 나올 수 있다는 얘기다. 세금의 전가가 둑을 넘었는데 시장논리가 더욱 철저히 적용될 수밖에 없다. 신규아파트, 입지가 좋은 아파트부터 시작될 것이다. 

 

그래도 전세가가 매매가를 계속해서 밀어올리는 상황은 지속될 수 없다는 측면에서는 긍정적일 수도 있다. 분명한건 다시한번 뉴노멀이 도래했다는 것인데 지금 이런 상황이 언제까지 지속될런지, 그리고 반전세의 증가는 하락장이란 시그널도 주는 경우가 많은데 과연 2019년 초반처럼 하락세가 이어질 수 있을지 지켜볼 필요가 있어보인다. 게다가 오세훈 시장 취임이후, 신통기획, 모아주택, 재건축허가조건 완화등으로 서울에 신규 공급이 증가할 기미가 보이는데 이 주택들이 실제 입주가능할 2026년 정도부터는 어떤 유의미한 결과가 있을지 주목된다. 

 

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