증가하는 증여와 공급감소

작년 가을 오른다고 말은 계속 들었지만 그래도 설마했던 종합부동산세 고지서를 받아든 다주택자들은 3~4개월간 본인들의 포지션을 정했고, 이제 그걸 실행하는 단계로 접어들었다.

 

갈 수 있는 방향은 결국 세가지이다. 

① 매도

  대출이 묶여서 시장에서 거래가 되지 않는다. 시장에 출회하고 싶어도 양도세를 그렇게 많이 내라고 하는데 당장 엄청 깎아서 내놓지 않으면 방법이 없다. 

② 버티기

  다주택자들의 솔직한 마음은 "버티기"일 것이다. 그런데 강남에는 집한채 없어도 서울 내 다주택자가 공시가격합이 20억만 넘어도 재산세 포함한 세금이 "자동차세"가 아니고, "자동차 한 대 값"이다. 

③ 증여 

  결국 양도세를 낼 바에는 증여세를 내는게 더 현명한 선택일 수 있다. 다주택자의 최대 양도세 부담은 75%+지방세 7.5%인데 5억짜리가 15억이 됐다면 양도세 8.25억 내느니 10억 5천에 증여하고 증여세를 내는게 훨씬 나은 선택이기 때문이다. 

 

이렇게 3번을 선택한 다주택자의 액션이 작년 서울에서만 1만 2,435채라고 한다. 

헌데 더 큰 문제는 이 물량은 임대사업자에 이어 또다시 5년동안 매매시장에 나오지 않는다. 이월과세를 피하기 위해서이다. 이월과세는 증여를 받은 사람이 5년 이내에 증여받은 토지나 건물을 양도하면 본인이 증여받은 취득가액이 아닌 증여자가 취득한 금액으로 양도세를 계산한다는 의미이다. 

 

예를 들어 A씨가 2013년 5억에 취득한 아파트가 15억까지 올라 2021년 자녀에게 증여하면서 10억 5천에 거래하고 이에 대한 증여세를 냈다고 치자. (증여의 경우, 시세대비 30%까지 싸게 적용할 수 있다)

근데 A씨의 자녀가 ⓐ 2025년에 집을 20억에 매도한다 할 때와 ⓑ 2026년에 집을 20억에 매도할때를 비교해보면

ⓐ는 20억(양도액) - 5억 (증여자의 취득액) - 3억(기존납부 증여세) =12억 에서부터 양도세 계산을 시작하고, 

ⓑ는 20억(양도액) - 10.5억 (수증자의 취득액) = 9.5억 에서 부터 양도세 계산을 시작한다는 이야기이다. 

 

당연히 강남4구(강남, 서초, 송파, 강동)에서 집중적으로 이루어졌는데 6,600건으로 절반 이상이었다. 

 

결국 똘똘한 한채를 남기고 나머지를 팔아서 강남"만" 더 오를지도 모른다는 우려에 그치지 않고, 그게 증여되면서 똘똘한 두채가 더 오르게 생겼다. 다주택자가 집값 폭등의 주범이라는 논리부터도 틀렸지만 그걸 막기 위한 방법은 더 심한 물량잠김 현상을 불러오고 있는 것이다. 

 

2017년 희대의 임대사업자 혜택 사건에 8년동안 잠겼던 매물이 나오는 시기와 겹친다곤 하지만 그 물건은 다주택자의 물량이고, 증여의 경우 자녀이니 그들은 그냥 1주택자로 남을거라 더 무서운거다. 

 

서울에 적절한 신규공급이 4만 가구라고 한다. 그런데 올해 입주예정 물량은 2만 가구 정도이다. 저 1만 2천 가구가량이 매물로 나왔으면 정말 서울부동산이 안정될 계기를 마련했을 수도 있다. 

 

유동성이 긴축국면에 들어가 금리가 오르고, 매수자들이 더이상 살 여력이 없다는건 분명 하락신호이다. 그런데 그걸 곧이 곧대로 시장예측에 적용하기엔 공급부족 변수가 너무 뼈아프다. 벌써 한번 사이클이 돌고 다시 온기가 돈다. 어쩐다 해야할 타이밍인데 서울 부동산이 침체되었어야 할 2019년 ~ 2021년이 오히려 역대급 폭등을 해버렸으니 참 난감한 노릇이다.