​[용산 부동산 서사] 정비창은 시작도 안 했다? 민자역사 시절로 돌아보는 용산 마천루의 대반전

안녕하세요 "그럴수있어 그러라그래"입니다.

​2000년대 초반, 용산역이 거대한 민자역사(현 아이파크몰)로 탈바꿈하던 시절을 기억하시나요?
​당시 용산의 스카이라인은 지금과 비교하면 그야말로 '상전벽해'라는 말로도 부족합니다.

한강로변을 통틀어 고층 빌딩이라고는 국제빌딩(현 LS용산타워)이 외롭게 서 있는 게 전부였고, 그 옆으로는 나지막한 옛 태평양(아모레퍼시픽) 본사와 세월의 흔적이 묻어나는 용산우체국이 전부였습니다.

​철길을 넘어 전자상가 쪽으로 가면 풍경은 더 서민적이고 역동적이었습니다. 일본의 '빅카메라'나 '요도바시 카메라' 같은 초대형 한국판 전자 메카를 꿈꾸며 지어졌던 용산관광버스터미널, 그리고 그 뒤편을 든든하게 지키던 대원여객 차고지(종점)와 나진·선인상가의 붉은 벽돌들이 용산의 상징이었습니다.

​그런데 말입니다. 단군 이래 최대 개발이라던 '용산정비창(국제업무지구)'은 아직 본격적으로 건물이 올라가지도 않았는데, 지금 용산에는 왜 이렇게 높은 마천루들이 가득 들어찬 걸까요? 철길을 사이에 두고 벌어진 용산의 은밀한 마천루 연대기를 풀어봅니다.

​1. 동쪽(한강로 축): 집창촌과 노후 빌딩에서 '대한민국 하이엔드 오피스'로

​과거 국제빌딩 하나만 덩그러니 있던 신용산역과 한강로 일대는 서울에서 가장 드라마틱한 '용적률의 마법'이 일어난 곳입니다.
​용산역 전면 재개발의 신호탄:
용산역 광장 앞을 가로막고 있던 노후 상가와 과거의 어두운 유산(집창촌 일대)이 통째로 묶여 '용산역 전면구역'으로 개발되었습니다.
이 자리에 지금의 용산 푸르지오 써밋, 래미안 용산 더센트럴 같은 초고층 주상복합 마천루들이 들어서며 스카이라인의 벽을 세웠습니다.

아모레퍼시픽 본사, 출처 : 나무위키

​아모레퍼시픽의 화려한 귀환:
낮고 평범했던 옛 태평양 본사는 거대한 달항아리를 닮은 예술적인 마천루로 재탄생했습니다. 이 건물이 들어서면서 한강로 라인은 단순한 '전자상가 옆 동네'가 아닌 대기업들이 탐내는 핵심 오피스 권역으로 신분이 상승했습니다.

​2. 서쪽(전자상가 축): '빅카메라'의 꿈이 멈춘 자리, 용의 모양으로 솟아오르다

​용산역 철길 뒤편, 옛 대원여객 차고지와 관광버스터미널이 있던 자리는 용산 전자상가의 쇠퇴와 궤를 같이하며 완전히 새로운 운명을 맞이했습니다.

용산전자상가 공사현장, 출처 : 서울역사박물관

​터미널 상가의 몰락과 드래곤시티의 탄생:
인터넷 쇼핑의 발달로 '용산 테크노마트'를 꿈꾸던 터미널 상가의 활력이 죽어가자 디벨로퍼들은 이 넓은 부지의 입지 가치에 주목했습니다.
2010년대 중반, 옛 터미널 건물과 대원여객 차고지 부지를 싹 밀어버리고 들어선 것이 바로 현재의 '서울드래곤시티' 호텔 플렉스입니다.

​철길 뒤편의 첫 번째 마천루:
2000년대 초반 기준으로 보면 '이 좁은 전자상가 길목에 이런 거대한 건물이?' 싶을 정도의 파격적인 변화였습니다. 용산 정비창 개발이 소송으로 멈춰 서서 흉물로 방치되던 시절, 이 서쪽 축을 홀로 지키며 미래 용산의 중심축이 어디가 될지 미리 점 찍어둔 건물이 바로 이 드래곤시티입니다.

​3. 정비창(국제업무지구)은 아직 시작도 안 했다는 소름 돋는 사실

​지금 우리가 보는 용산의 화려한 스카이라인은 용산 전체 마스터플랜의 '예고편'에 불과합니다. 진짜 본편인 옛 용산정비창 부지(용산국제업무지구)는 이제 막 본격적인 궤도에 오르고 있기 때문입니다.

​동서의 마천루 벽이 정비창을 감싸는 구조:
과거 국제빌딩(동쪽)과 터미널상가(서쪽)라는 점으로 존재했던 고층 건물들이 지금은 각각 거대한 마천루 '벽'을 완성했습니다.
​그리고 이 두 벽 사이에 끼어 있는 거대한 황무지(정비창 부지)에 향후 100층 안팎의 초고층 랜드마크를 필두로 한 마천루 숲이 들어서게 됩니다. 결국 지금의 고층 건물들은 미래에 지어질 '용산 메타밸리'의 거대한 배경화면 역할을 하기 위해 먼저 자리를 잡은 셈입니다.

​매듭지으며: 과거를 기억하는 이들에게 용산이 주는 인사이트

​2000년대 초반 대원여객 버스를 타고 용산 터미널 상가에 내려 조립 PC 부품을 고르던 시절을 기억하는 이들에게 지금의 용산은 낯설면서도 경이롭습니다.

​국제빌딩 혼자 외롭게 라인을 지키던 시절부터 터미널 상가가 허물어지고 드래곤시티가 들어서기까지...
용산의 마천루들은 "입지가 가진 본질적인 가치는 시대의 흐름(전자상가의 쇠퇴)이나 일시적인 개발 중단(정비창 사태)으로도 결코 가릴 수 없다"는 부동산 시장의 진리를 온몸으로 증명하고 있습니다.

​앞으로 정비창 부지 위에 진짜 '본편' 마천루들이 들어섰을 때, 이 동서의 축들이 어떻게 유기적으로 연결되며 서울의 중심축을 바꿀지, 과거의 추억을 이정표 삼아 계속 주목해 봐야겠습니다.