​[부동산 비하인드] 미분양에서 신흥 부촌으로, 성수동 트리마제가 품은 잔혹사

​안녕하세요 "그럴수있어 그러라그래"입니다.

오늘은 서울 한강변 스카이라인의 상징이자
수많은 셀럽과 자산가들이 사랑하는 하이엔드 주거 공간, 성수동 ‘트리마제(Trimage)’에 대해 이야기해 보려 합니다.

출처 : 나무위키

​지금은 매매가가 수십억 원을 호가하며 대한민국 최고 부촌 중 하나로 불리지만, 이 화려한 유리 커튼월 뒤에는 글로벌 금융위기를 정면으로 맞으며 수백 명의 서민과 투자자가 전 재산을 날려야 했던 눈물겨운 비하인드 스토리가 숨어 있습니다.

​오늘 포스팅에서는 트리마제가 탄생하기까지의 흥미진진한 역사와 화려함 속에 가려진 냉혹한 현실을 제대로 파헤쳐 보겠습니다.

​1. 시작은 창대했던 ‘지주택의 늪’

​트리마제가 위치한 성수동 1가 일대는
원래 평범한 저층 주거지와 소규모 공장들이 밀집해 있던 곳이었습니다.

2004년, 이곳은 원주민과 내 집 마련을 꿈꾸는 투자자들이 중심이 된 ‘성수1지역주택조합’ 방식으로 개발이 처음 추진되었습니다.

​당시 조합원들은 "강남 바로 앞, 한강변에 내 집을 싸게 지을 수 있다"는 희망을 품고 가입 계약금과 업무대행비 등으로 인당 수천만 원에서 많게는 1억~3억 원에 달하는 분담금을 내기 시작했습니다.

처음부터 전액을 내는 것이 아니라 '수년에 걸쳐 할부로' 돈이 들어갔기에, 이것이 거대한 늪이 될 줄은 누구도 알지 못했습니다.

​하지만 호기기 가득했던 시작과 달리
2008년 글로벌 금융위기가 터지면서 사업은 파국으로 치닫습니다. 토지 매입이 지연되는 동안 땅을 사기 위해 빌린 대출(PF) 이자가 매달 눈덩이처럼 불어났고 결국 조합은 이 금융 비용을 감당하지 못해 부도를 맞이하게 됩니다.

​2. 땅은 다 샀는데 ‘0원’ 청산? 뼈아픈 공매의 덫

​많은 분이 지주택이 망하는 이유는 "땅을 못 사서"라고 생각합니다. 하지만 트리마제 전신인 성수1조합은 부지의 95% 이상을 매입하며 거의 성공 문턱까지 갔던 사업장이었습니다.

그런데 왜 조합원들은 단 1원도 건지지 못하고 쫓겨나야 했을까요?
​핵심은 바로 ‘빚(PF 대출)’에 있었습니다.
조합원들이 모은 돈은 알박기 해결과 대행사 수수료
초기 이자로 이미 먼저 녹아 없어진 상태였습니다.

정작 수천억 원에 달하는 잔여 토지 대금은 시공사였던 두산중공업의 지급보증을 받아 은행에서 대출(PF)을 일으켜 치렀습니다.
법적으로 땅 주인은 조합이었지만
실질적인 권리는 선순위 담보(근저당)를 잡은 빚쟁이(은행과 시공사)들이 쥐고 있었던 셈입니다.

​결국 부도가 나자 채권자들은 이 땅을 통째로 법원 공매에 넘겨버렸습니다. 공매로 땅이 팔리면 낙찰 대금은 철저히 법적 순위에 따라 배분됩니다.

​1순위 채권자인 금융기관과 시공사가 빚을 청산하고 나니 마지막 순위인 조합원들에게 돌아갈 정산금은 법적으로 단 '0원'도 남지 않게 되었습니다.

땅은 다 모아놨는데, 불어난 이자 때문에 빚쟁이에게 집과 땅을 통째로 압류당해 공중분해 된 것입니다.
​그렇게 10년 가까이 버텼던 수백 명의 초기 조합원들은 투자금과 입주 권리를 모두 날린 채 피눈물을 흘리며 떠나야 했습니다.

​3. 시공사 '두산중공업'의 운명을 건 베팅과 미분양의 굴욕

​조합이 무너진 후, 시공사였던 두산중공업(현 두산에너빌리티)은 부지를 직접 낙찰받아 사업을 100% 민간 일반분양으로 대전환합니다.

완전히 차별화된 최고급 주거 공간으로 짓기 위해 ‘트리마제’라는 독자 브랜드를 새로 론칭하는 승부수를 던졌습니다.

​과정은 순탄치 않았습니다.
중간에 조합 측이 판을 뒤집기 위해 현대건설로 시공사를 교체하려는 강수를 두며 대형 건설사 간의 숨 막히는 고래 싸움이 벌어지기도 했습니다.
하지만 이미 투입된 자금이 막대했던 두산중공업은 자금을 더 쏟아부으며 정면 돌파를 선택했습니다.

​그렇게 2014년 드디어 일반 분양을 시작했으나 마주한 것은 대거 미분양의 굴욕이었습니다.
당시 트리마제의 분양가는 평당 평균 3,200만 원 선. 당시의 성수동은 지금처럼 힙한 동네가 아니었기에
"그 돈이면 강남 아파트를 사지, 왜 공장 지대였던 성수동에 가느냐"는 회의론이 지배적이었습니다.

당시 그룹 전체가 자금난을 겪고 있던 두산중공업 입장에서 이 미분양은 회사의 명줄을 죄어오는 엄청난 금융 압박이었습니다.

​4. 초고층 마천루와 호텔식 서비스가 만든 대반전

​벼랑 끝에 섰던 트리마제를 구한 것은 결국 '입지의 가치'와 '초고층 설계'였습니다.
2017년 준공을 기점으로 성수동 일대가 뉴욕의 브루클린처럼 트렌디한 문화예술의 중심지로 변모하면서 전세 역전이 시작되었습니다.

​최고 47층(157m) 파노라마 영구 조망:
트리마제는 4개 동의 초고층 랜드마크입니다.
부드러운 유선형 구조는 초고층이 받는 강한 바람의 저항을 흘려보내는 공학적 설계이기도 하지만 실내 거실 통창(유리 커튼월)을 통해 남향 한강뷰와 35만 평 서울숲을 액자 없이 파노라마로 누리게 하는 핵심 요인입니다.

​호텔식 주거 문화의 개척자:
트리마제(Trimage)라는 이름은 조망(Vist), 쉬움(Relax), 맞춤(Custom)의 3가지 이미지를 뜻합니다. 대한민국 아파트에 ‘조식 서비스’를 본격적으로 정착시킨 장본인이며, 24시간 컨시어지, 발레파킹 등 고급 서비스를 도입했습니다.

​프라이버시에 민감한 국내 탑클래스 연예인과 젊은 IT 자산가들이 대거 진입하면서 미분양은 흔적도 없이 사라졌고, 현재는 명실상부한 대한민국 최고 부촌으로 우뚝 서게 되었습니다.

​화려한 불빛 아래 가려진 눈물

​트리마제의 성공은 부동산 시장에서 많은 시사점을 던집니다. 낙후된 지역에서 한강과 서울숲의 가치를 알아본 디벨로퍼의 안목, 그리고 과감한 초고층 하이엔드 전략이 맞물려 탄생한 결과물입니다.

​하지만 우리가 바라보는 트리마제의 화려한 외벽에는
10년 동안 할부로 피땀 같은 전 재산을 밀어 넣었다가 눈물로 떠나야 했던 초기 지주택 조합원들의 잔혹한 역사가 겹겹이 쌓여 있습니다.
이토록 빛과 그림자가 강렬하게 대비되는 아파트가 또 있을까요?

​과연 지역주택조합은 이렇듯 모두 비극으로만 끝나는 걸까요? 다음 2편에서는 트리마제처럼 부도 위기에 몰렸으나 이를 극복하고 기적적인 성공 신화를 쓴 '상도역 롯데캐슬 파크엘(태려개발 주도)'의 이야기와 함께, 지주택의 실패와 성공을 가르는 결정적 차이에 대해 깊이 있게 다뤄보겠습니다.

​오늘 준비한 포스팅은 여기까지입니다.