​[부동산 분석] "인센티브 적고 속도 느려" 강남 유일 공공재건축 신반포7차, 결국 민간 선회한 이유

​안녕하세요 "그럴수있어 그러라그래"입니다.
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​서울 서초구 잠원동에 위치한 신반포7차는 지난 2022년 LH(한국토지주택공사)와 공공재건축 약정서를 최초로 체결하며, '강남권 유일의 공공재건축 추진 단지'로 큰 주목을 받아왔습니다.
하지만 최근 조합원들에게 민간 방식으로의 전환을 공지하며 결국 공공 트랙을 접기로 결정했습니다.

​최고 49층, 965가구 규모로 탈바꿈하는 정비계획이 서울시 심의를 통과한 시점에서, 왜 신반포7차는 공공을 버리고 다시 '민간'을 택했을까요?
그리고 공공과 민간은 인허가 과정에서 어떤 차이가 있길래 이런 결정을 내렸는지 분석해 보았습니다.

​1. "빛 좋은 개살구" 실질적인 용적률 인센티브가 작았다

​공공재건축의 가장 큰 무기는 '용적률 완화'입니다.
정부의 9·7 대책에 따르면 재건축 용적률을 법적 상한의 1.0배에서 1.3배까지 완화해 주도록 되어 있습니다.

​한신상가라는 변수:
신반포7차는 기존 320가구에서 965가구로 늘어나는 계획이라 겉보기에는 엄청난 인센티브를 받은 것처럼 보입니다. 하지만 사업구역에 포함된 '한신상가'가 아파트 3개 동과 비슷한 규모의 토지를 차지하고 있어, 이로 인해 가구 수가 늘어난 착시효과가 컸던 것입니다.

​민간과 다를 바 없는 용적률:
서울시 내 주요 입지에서는 이미 민간 방식을 택하더라도 다양한 루트로 용적률 인센티브를 받을 수 있는 길이 열려 있습니다. 즉, 주요 입지 사업장에서는 공공 방식과 민간 방식의 용적률 차이가 크지 않다는 것이 조합 측의 판단입니다.

​2. 기부채납 부담은 큰데, 속도는 오히려 느리다? (인허가의 비밀)

​공공재건축은 용적률을 높여주는 대신, 늘어난 용적률의 상당 부분을 공공임대주택 등으로 국가에 기부채납해야 합니다.

​조합 입장에서는 내 땅을 내놓고 임대주택을 지어야 하는 부담을 감수하는 것인데, 그렇다면 '인허가 속도'라도 획기적으로 빨라야 실익이 있습니다.

​사실 공공재건축과 민간재건축의 최종 인허가 기관은 동일합니다. 최종 도장을 찍어주는 곳은 결국 서울시(광역)와 서초구청(기초)입니다.
다만 절차상 다음과 같은 차이가 있습니다.

​공공재건축:
LH·SH 등 공공기관이 공동시행자로 참여하여, 건축·교통·환경 등을 한 번에 묶어 심의하는 '통합심의위원회' 트랙을 탑니다.
이를 통해 인허가 기간을 대폭 단축하는 것이 원래 취지입니다.

​민간재건축:
조합이 주체가 되어 도시계획위원회, 건축위원회 등의 심의를 개별적 혹은 순차적으로 밟아나갑니다.
​문제는 신반포7차 조합이 겪어보니 "공공 방식에 따른 추가 인센티브는 크지 않은 반면, 담당 부처 및 공공기관과의 조율 과정 때문에 사업 속도가 오히려 느려진다"고 판단한 것입니다.
패스트트랙인 줄 알고 탔는데, 배 사공(공공기관)이 늘어나 배가 산으로 갈 확률이 높아진 셈이죠.

​3. "민간으로 돌아가도 처음부터 다시 안 해도 된다"

​가장 결정적인 계기는 "민간 방식으로 전환해도 심의를 다시 받을 필요가 없다"는 실무적 판단이 섰기 때문입니다.

​보통 사업 방식을 바꾸면 인허가 기관(서울시)에 기존 정비계획을 취소하고 처음부터 다시 심의를 받아야 해서 사업이 몇 년씩 지연되곤 합니다.

하지만 신반포7차는 최근 서울시 도시계획위원회 신속통합기획 수권분과위원회를 통과한 정비계획 체제를 그대로 유지하면서 민간 방식으로 선회할 수 있다고 판단한 것입니다.

​게다가 LH와의 실무협의 결과 조합원들에게 별도의 손해배상 책임 없이 민간 방식으로 전환할 수 있다는 안내까지 더해지면서 민간 선회에 속도가 붙었습니다.

​마치며

​"정부 지원이 있더라도 조합원 간 분쟁이 있거나 사업성이 극도로 낮은 곳이 아니라면, 강남권 같은 주요 입지에서 굳이 공공정비사업을 선택할 이유가 없다."
— 박원갑 KB부동산 수석전문위원

​결국 이번 신반포7차 사례는 '사업성이 나오는 유망 지역에서는 공공재건축이 통하기 어렵다'는 한계를 극명하게 보여준 사건입니다.

공공 방식은 주민 갈등이 심하거나 자체 개발이 어려운 낙후 지역에서는 구원투수가 될 수 있지만, 강남 한복판의 알짜배기 단지에게는 '기부채납 부담만 큰 족쇄'로 느껴졌던 것이죠.

​최종 인허가권자인 서울시의 심의 관문을 이미 통과한 신반포7차 조합은, 올해 총회를 거쳐 2027년 민간 방식으로의 공식 전환을 예정하고 있습니다.

과연 민간으로 옷을 갈아입은 신반포7차가 강남 재건축 시장에서 얼마나 빠른 속도를 보여줄지 귀추가 주목됩니다.