​[부동산 생각] 집값이 오르는 진짜 이유, 언제까지 '투기꾼 탓'만 할 것인가?

안녕하세요 "그럴수있어 그러라그래"입니다.

​최근 부동산 시장을 바라보면 답답함을 넘어 공포감마저 느껴집니다. 분양가는 연일 사상 최고치를 경신하고 있고 정부는 이를 잡겠다며 또다시 '부동산 증세' 카드를 만지작거리고 있습니다.
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정말 집값이 오르는 게 일부 '투기 수요' 때문일까요? 시장의 진짜 목소리를 담은 기사들을 통해 본질을 짚어보겠습니다.

​1. 뼈대부터 올랐다: 공사비 1,600만 원 시대의 경고

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이 기사들을 보면 지금 정비사업 현장이 어떤 폭풍을 맞고 있는지 적나라하게 드러납니다.

​사상 최고치 찍은 공사비:
서울 여의도 광장아파트의 재건축 평당(3.3㎡) 공사비가 무려 1,590만 원으로 책정되었습니다.
불과 한 달 전 최고가였던 인근 단지의 1,370만 원을 가볍게 뛰어넘은 수치입니다.

​원가 상승의 도미노:
원자재 가격 상승, 인건비 및 금융비용(금리) 압박, 여기에 주 52시간제나 노란봉투법 같은 규제 리스크까지 겹치면서 공사비가 천정부지로 솟고 있습니다.

​"공사비가 오른다는 건 가격의 하한가가 재설정된다는 뜻이며, 이는 곧 일반분양가 상승으로 이어진다."
남혁우 우리은행 부동산연구원 기사중

​원가가 이만큼 올랐는데 분양가가 낮아질 리 만무합니다. 높아진 분양가는 주변 아파트 시세를 자극하는 연쇄 반응을 일으키게 됩니다. 이것은 투기가 아니라 '생산 비용 상승에 따른 자연스러운 물가 반영'입니다.

​2. 증세의 역설: 세금은 결국 고정비용과 매매가를 높일 뿐

​이런 상황에서 정부가 꺼내 든 카드는 결국 또 '세금'입니다. 시중 유동성이 부동산으로 흘러 들어가는 것을 막기 위해 보유세와 양도세를 강화하겠다고 합니다.

​하지만 전문가들의 시선은 냉담합니다. 세금을 올린다고 집값이 잡히지 않는다는 것은 이미 수많은 정책 실패를 통해 증명되었기 때문입니다.

​매물 잠김 현상:
양도세를 같이 올리면 다주택자들은 집을 파는 대신 '버티기(매물 잠김)'에 들어갑니다.
공급이 줄어드니 가격은 더 뜁니다.

​비용의 전가:
보유세(종부세·재산세)가 높아지면 집주인들은 이를 고정비용으로 인식하고, 결국 전·월세 가격을 올리는 방식으로 세금 부담을 임차인에게 전가하게 됩니다.
​결국 핵심인 '주택 공급 부족'과 '전·월세 불안'은 방치한 채 세금만 높이는 것은 시장의 불에 기름을 붓는 자충수가 될 확률이 높습니다.

​마치며: 프레임을 바꾸지 않으면 답이 없다

​집을 짓는 데 드는 비용(재료비, 인건비)이 오르고, 집을 가지고 있는 데 드는 비용(세금)이 오르는데 어떻게 집값이 떨어질 수 있겠습니까?

​원인 진단이 '투기 수요'라는 낡은 프레임에 갇혀 있는 한 백약이 무효할 수밖에 없습니다. 지금 필요한 것은 규제와 증세가 아니라 공사비 부담을 완화하고 민간 공급을 활성화하는 진짜 '시장 친화적 해결책'입니다.

현장의 비명에 귀를 기울였으면 좋겠습니다.
갑자기 이솝우화 "북풍과 태양"이 생각나는 오늘입니다.