공공재개발 5년 만의 결실, 과연 '빛'만 있을까? (feat. 재산권 제한의 딜레마)

​안녕하세요 "그럴수있어 그러라그래"입니다.

최근 뉴스에서 서울 도심의 굵직한 정비사업지들이 공공재개발을 통해 속도를 내고 있다는 소식이 들려옵니다.

장기간 멈춰 서 있던 곳들이 움직인다는 점에서 환영하는 목소리도 크지만, 한편으로는 '공공의 이익'이라는 명분 아래 개인의 재산권이 과도하게 제한되는 것 아니냐는 우려도 여전합니다.

​오늘은 최근 보도된 기사를 바탕으로 공공재개발의 현주소와, 우리가 한 번쯤 깊게 생각해봐야 할 헌법적 가치에 대해 이야기해 보려 합니다.

​1. 기사로 보는 공공재개발의 현황: 5년 만의 가시적 성과

​기사에 따르면, 서울시와 국토교통부가 공공재개발을 도입한 지 5년 만에 총 5,558가구 규모의 공급이 본격 궤도에 올랐다고 합니다.

​강북5구역 & 흑석2구역:
오랜 기간 사업이 정체됐던 두 곳이 최근 통합심의를 조건부 통과했습니다. 각각 최고 49층 규모의 아파트와 주거복합단지로 탈바꿈할 예정입니다.

​송파 거여새마을구역:
강남3구 최초의 공공재개발지로
올해 2월 사업시행계획인가를 받아 2028년 착공을 목표로 순항 중입니다.

​공공재개발의 무기 '속도':
민간재개발이 추진위 구성부터 조합 설립, 시공사 선정까지 보통 10년 이상 걸리는 반면, 공공재개발은 공공기관(LH, SH 등)이 참여해 절차를 대폭 단축하고 용적률 인센티브를 준다는 점이 부각되고 있습니다.

​2. 동전의 뒷면: 헌법 제23조와 재산권 침해의 우려

​기사에서는 장기 표류 사업장의 현실적인 해법이라며 긍정적인 면을 조명했지만 저는 이 제도를 바라보며 마음 한구석에 큰 우려가 남습니다.
바로 대한민국 헌법 제23조의 가치 때문입니다.

​대한민국 헌법 제23조
① 모든 국민의 재산권은 보장된다. 그 내용과 한계는 법률로 정한다.
③ 공공필요에 의한 재산권의 수용·사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다.

​공공재개발은 '도심 주택 공급 확대'라는 공공의 이익을 내세웁니다. 하지만 이를 위해 가해지는 제한의 범위가 과연 적정선인지 의문이 듭니다.

​조합의 자율성과 수익성 양보:
기사에서도 언급되었듯, 주민들은 사업 속도를 얻는 대신 전체 가구의 20% 이상을 공공임대로 내놓아야 합니다.
이로 인해 일반분양 물량이 줄어들고, 사유재산인 토지와 주택을 기반으로 한 사업에서 주민들의 자율적인 의사결정권과 수익성이 제한됩니다.

​공공의 이익이라는 '만능 치트키':
공공성을 명분으로 내세우면 사유재산권에 대한 과도한 규제나 개입이 정당화되는 경향이 있습니다.
제한의 범위가 넓어질수록, 개인이 누려야 할 당연한 재산권의 본질적 가치가 훼손될 수 있습니다.

​3. 마치며: '속도전'보다 중요한 건 '정당한 가치'의 보장

​물론 사업성이 낮아 민간 개발이 불가능한 지역에 공공이 마중물 역할을 하는 것 자체를 부정할 수는 없습니다.
실제로 기사 속 정비업계 관계자의 말대로 도심 공급의 한 축으로 자리 잡을지도 모릅니다.

​하지만 우리가 잊지 말아야 할 것은 그 개발의 대상이 되는 토지와 주택은 누군가의 소중한 사유재산이라는 점입니다.

​절차를 단축하고 공급을 늘리는 '속도'에만 매몰될 것이 아니라 공공의 개입이 개인의 재산권을 과도하게 침해하지 않는지 헌법이 보장하는 제한의 한계를 넘지 않았는지 끊임없이 감시하고 경계해야 하지 않을까요?

공공의 이익과 개인의 재산권이 진정으로 균형을 이루는 정비사업의 모델을 고민해봐야 할 시점입니다.