개포동 재건축 이야기 1편 : 서민 아파트가 강남 신축 숲이 되기까지 (1기 완공작의 비밀)

안녕하세요 "그럴수있어 그러라그래"입니다.

오늘은 대한민국 부동산 시장에서 가장 드라마틱한 변화를 겪은 곳, 강남구 개포동의 역사와 이미 완공된 '재건축 1기' 단지들의 숨겨진 이야기를 풀어보려고 합니다.

1. 1980년대 개포지구의 시작: 갯벌에서 서민들의 보금자리로

'개포(開浦)'라는 이름의 유래를 아시나요? 물포구가 열린 곳, 즉 "갯벌을 개간한 땅"이라는 뜻입니다.
실제로 1970년대까지만 해도 양재천이 범람하면 물에 잠기던 상습 침수 구역이자 벼농사를 짓던 논밭이었습니다.

출처 : 서울역사박물관

1980년대 초, 정부는 급증하는 서울 인구를 분산하고 주택을 공급하기 위해 이 외곽 지역을 '개포택지개발지구'로 지정합니다.

당시 강남 중심부(대치, 압구정 등)에 진입하지 못한 서민들을 위해 5층 이하의 소형 평수 위주로 저층 주공 아파트(1~4단지, 시방5단지 등)가 빠르게 지어졌습니다.

연탄보일러를 때던 이 서민 단지들이 훗날 '강남 재건축 대박'의 상징이 될 줄은 당시엔 아무도 몰랐습니다.

2. 재건축 1기의 역습: 입지적 열세를 '가성비'로 뒤집다

2010년대 들어 개포지구는 본격적인 재건축 레이스에 돌입합니다. 이때 먼저 치고 나간 것이 바로 저층 주공 중심의 '재건축 1기' 단지들입니다.

대표 단지: 디에이치 퍼스티어 아이파크(주공1),
래미안 블레스티지(주공2),
디에이치 아너힐즈(주공3),
개포자이 프레지던스(주공4) 등

개포주곰1단지

사실 냉정하게 입지만 놓고 보면 1기는 대모산·구룡산 자락에 접해 있어 지하철역이 멀고 단지 내부에 경사가 꽤 있는 편입니다.
대치동 학원가나 양재천을 도보로 누리기에도 다소 거리가 있죠.

그럼에도 불구하고 이들이 강남에서 가장 먼저 신축 숲으로 바뀔 수 있었던 무기는 '압도적인 대지지분'이었습니다.

5층 이하 저층이다 보니 가구당 대지지분이 매우 넓었습니다. 잠실주공 1,2,3,4 단지가 빨리 재건축이 진행될수 있었던 것과 비슷합니다.

내 땅 지분이 많으니 재건축할 때 주민들이 낼 돈(추가분담금)이 적거나 오히려 환급금을 받기도 했습니다. 이해관계가 단순하니 사업은 속전속결로 진행되었고, '강남 신축 브랜드 타운'이라는 선점 효과를 가장 먼저 누리게 되었습니다.

3. 1기가 깔아놓은 화려한 무대

래미안 블레스티지 출처 :조선DB

현재 1기 단지들은 모두 입주를 마치고 안착했습니다.
한때 "개포동은 강남 끝자락"이라며 저평가받던 설움을 완전히 씻어내고, 동네 인프라와 가격대를 서초·강남 주요 입지 턱밑까지 끌어올려 놓았습니다.

그런데 많은 사람들은 지금 완공된 1기가 아니라
아직 타워크레인조차 올라가지 않은 '이곳'을 진짜 대장으로 꼽습니다.

왜 입지 분석가들이 "진짜 개포의 왕관은 따로 있다"고 말하는지, 다음 [2편]에서 본격적인 2기 재건축 단지들의 이야기로 이어집니다.

[함께 읽으면 좋은글]
https://hndy.tistory.com/325

​개포동 재건축 이야기 2편 : "진짜 대장은 아직 오지 않았다"… 베일 벗는 개포 재건축 2기 분석