서울 재건축 아파트는 왜 죄다 '49층'일까? 50층에 숨겨진 비밀

​안녕하세요 "그럴수있어 그러라그래"입니다.

​최근 서울 시내 주요 재건축 단지들의 정비계획이나 조감도를 보면 한 가지 흥미로운 공통점을 발견할 수 있습니다.
압구정, 대치, 잠실 등 내로라하는 랜드마크 단지들이 약속이나 한 듯 '최고 49층'으로 설계안을 내고 있다는 점입니다.

​오랫동안 서울을 옥죄던 '35층 높이 제한(35층 룰)'이 폐지되었으니 50층이든 60층이든 더 높이 지으면 탁 트인 한강 뷰도 확보하고 랜드마크 효과도 톡톡히 누릴 수 있을 텐데, 왜 건설사와 조합들은 딱 '49층'에서 멈추는 걸까요?

​오늘은 재건축 시장에서 이른바 '마법의 숫자'로 통하는 49층의 비밀과, 그 뒤에 숨은 냉정한 주택 규제 및 사업성에 대해 알아보겠습니다.

​1. 50층이 되는 순간 작동하는 규제

​가장 결정적인 이유는 건축법상 '초고층 건축물'로 분류되느냐 아니냐의 차이 때문입니다.

법에 따르면 건물의 층수와 높이에 따라 규제의 체급이 완전히 달라집니다.

​준초고층 (30층~49층 / 높이 120m~200m 미만)
​초고층 (50층 이상 / 높이 200m 이상)

​49층까지는 일반적인 아파트 규제를 받지만
딱 1개 층이 더해져 50층이 되는 순간 '초고층 재난관리 특별법'이라는 엄청난 규제 폭탄을 맞게 됩니다.

​가장 대표적인 것이 바로 '피난안전구역' 의무 설치입니다.
50층 이상 건물은 지상층으로부터 매 30개 층마다 1개 층을 통째로 비우고 대피공간을 만들어야 합니다.
롯데월드타워에도 중간중간 아무도 없는층이 존재합니다.

조합 입장에서는 일반 분양이나 조합원 입주로 돌려 수억, 수십억 원의 수익을 낼 수 있는 황금 같은 고층 한 개 층을 통째로 날려야 하니, 수익성이 뚝 떨어질 수밖에 없습니다.

​2. 눈덩이처럼 불어나는 공사비와 '시간 감옥'

​두 번째 이유는 돈과 시간, 즉 사업성 때문입니다.
​건물이 50층을 넘어가면 단순히 위로 높게 쌓는 것 이상의 기술이 필요합니다.
지진이나 강풍(풍하중)을 견디기 위해 고강도 콘크리트를 타설해야 하고, 특수 구조 설계가 들어가면서 공사비가 기하급수적으로 폭증합니다.

​여기에 테러, 화재, 지진 등 40여 개 항목을 엄격하게 따지는 '사전재난영향성검토'를 필수로 거쳐야 하는데요.
이 심의를 준비하고 통과하는 데만 최소 수개월에서 1년 이상의 시간이 소요됩니다.

​부동산 재건축 사업에서 "시간은 곧 돈"입니다.
사업이 지연될수록 조합원들이 부담해야 하는 금융 비용(이자)은 눈덩이처럼 불어나기 때문에
까다로운 심의를 피해 빠르게 사업을 진행하는 것이 훨씬 이득입니다.

​3. '찰흙의 법칙' : 용적률은 그대로다

​서울시가 35층 높이 제한을 없애준 것은 맞지만
그렇다고 땅에 지을 수 있는 전체 연면적의 비율인
'용적률 상한선'까지 무제한으로 풀어준 것은 아닙니다.

​일반적인 제3종 일반주거지역의 용적률은 대략 300% 안팎으로 묶여 있습니다. 이해하기 쉽게 찰흙을 예를들어 설명해 드릴게요.

​나에게 주어진 찰흙(용적률)의 양은 정해져 있습니다.
이 한정된 찰흙으로 50층, 60층짜리 초고층 건물을 만들려면, 건물을 아주 가늘고 뾰족하게 길쭉이로 지어야 합니다.

​그렇게 되면 정작 한 층에 들어설 수 있는 가구 수가 줄어들고, 아파트 평면 구조(배치)가 기형적으로 변해 실거주 선호도가 떨어질 수 있습니다.

결국 300% 내외의 용적률 안에서는 '49층'으로 짓는 것이 단지 배치와 평면 효율성, 그리고 스카이라인 매력도를 모두 챙길 수 있는 가장 완벽한 타협점이 되는 것입니다.

​여의도나 성수는 50층 넘게 짓던데요?

출처 : 서울시 정비사업 정보몽땅

​물론 예외도 있습니다.
최근 여의도 시범아파트(65층)나 한양아파트(54층), 그리고 성수전략정비구역 등에서는 50층을 훌쩍 넘는 설계가 속속 등장하고 있죠.
​이들이 초고층 규제를 감수하는 이유는 간단합니다.

서울시가 '신속통합기획(신통기획)' 등을 통해 일반 주거지역을 준주거지역이나 상업지역으로 용도지역 자체를 상향해 주었기 때문입니다.

​용도가 상향되면 용적률이 400~600% 이상으로 대폭 늘어납니다. 즉, 받을 수 있는 찰흙의 양 자체가 엄청나게 많아지기 때문에, 초고층 규제로 인한 손실과 늘어나는 공사비를 다 감당하고도 남을 만큼 일반분양 수익이 엄청나게 커지는 것이죠.

다만 앞에서 설명한 바와같이 시간의 한계때문에 모두가 50층 이상을 지을수 있을지는 의문입니다.

​맺음말

​결국 일반 주거지역 내 재건축 단지들이 선택한 '49층'은 단순한 유행이 아닙니다.
​"초고층 규제는 피하고, 공사비는 아끼면서, 초고층 프리미엄과 스카이라인은 최대한 누리겠다"
​는 조합과 시공사의 철저한 손익계산이 만들어낸 최선의 가성비 전략이자 마법의 타협점인 셈입니다.

​앞으로 도심을 지나다 49층짜리 멋진 아파트 단지를 보신다면, "아, 저 고층 높이 뒤에 저런 치열한 부동산 방정식이 숨어있구나" 하고 떠올려 보시는 것도 좋을것 같아요:)