[부동산 깊이 읽기] “상가는 빼고 갑니다”... 서울 재건축 대단지들이 ‘상가 제척’이라는 초강수를 두는 진짜 속사정

안녕하세요 "그럴수있어 그러라그래"입니다.

최근 서울 정비사업 시장을 바라보면 그 어느 때보다 치열하고 복잡한 ‘이해관계의 전쟁’이 벌어지고 있음을 실감하게 됩니다.
특히 과거에는 당연히 한 몸으로 묶여 추진되던 ‘아파트와 단지 내 상가의 동행’이 깨지는 현상이 서울 전역에서 속출하고 있습니다.

출처 : 매일경제 기사

언론 보도에 따르면
서울 송파구의 대표적인 대형 단지인
‘송파 올림픽선수기자촌(이하 올림픽기자촌)’이 단지내 올림픽프라자상가를 정비구역에서 제척하고 아파트만 단독으로 재건축하는 정비계획안을 추진 중인 것으로 확인되었습니다.

최고 45층, 9,218가구 규모의 초대형 단지가 상가를 빼고 재건축을 달리는 것은 정비업계 역사상 매우 이례적인 일입니다.

이뿐만이 아닙니다. 양천구 목동 8단지, 영등포구 여의도 진주, 서초구 반포미도1차 등 서울의 핵심 입지 단지들이 약속이나 한 듯 ‘상가 빼고 재건축’ 대열에 합류하고 있습니다.

단순히 "상가랑 싸우기 싫어서"라는 말 뒤에 숨겨진, 법적 맹점과 조합원들이 눈물 흘리는 사업성의 비밀
그리고 이 고차방정식을 풀기 위한 정비업계의 속사정을 파헤쳐 드리겠습니다.

1. ‘상가 제척’ : 서울 주요 단지 현황

본격적인 내막을 알아보기 전에
현재 서울에서 어떤 단지들이 상가를 도려내고 있는지 지도 위 현황을 짚어보겠습니다.

과거에는 강남권 신축의 상징인 ‘래미안 원베일리’나 강동구의 ‘올림픽파크포레온’조차도 상가 소유주와의 합의를 이끌어내기 위해 수년간 사업이 밀리거나 입주 후에도 상가 공실과 미분양으로 골머리를 앓았습니다.

선배 단지들의 눈물겨운 대가를 지켜본 후발 대단지들은 이제 "시간이 곧 돈이다. 처음부터 상가를 떼어내자"는 독한 결단을 내리고 있는 것입니다.

2. 왜 그냥 '동일한 방식'으로 감정평가하면 안 될까?

많은 분이 부동산 커뮤니티나 댓글을 통해 아주 상식적인 의문을 제기하십니다.

"아파트든 상가든 공평하게 감정평가 법인 맡겨서 나오는 자산 가치대로 지분 인정해 주고, 분담금 계산하면 끝나는 거 아닌가요? 왜 굳이 땅을 잘라내고 싸우죠?"

이론적으로는 백번 맞는 말씀입니다.
하지만 재건축 현장의 실무와 '도시 및 주거환경정비법'의 독소 조항을 들여다보면, 정직한 감정평가만으로는 절대 해결할 수 없는 구조적 모순이 존재합니다.

① ‘산정 비율’이라는 마법의 고무줄 잣대
도정법상 상가 조합원이 재건축 아파트 입주권(딱지)을 받으려면 한 가지 엄격한 공식이 성립해야 합니다.
여기서 핵심은 ‘산정 비율’입니다.
보통 오프라인 상가는 대지 지분이 작고
감정평가액이 낮기 때문에, 원칙대로 산정 비율을 100%로 잡으면 상가 주인은 아파트 입주권을 받지 못하고 청산되거나 새 상가를 받아야 합니다.

하지만 상가 소유주들이 "아파트 입주권을 안 주면 재건축 동의서에 도장 안 찍어준다!"라며 버티면
조합은 마음이 급해집니다.
결국 조합은 정관을 변경하여 이 산정 비율을 10%이나 20%로 확 낮춰주는 야합을 시도하게 됩니다.
비율이 0.1로 떨어지면, 상가 감정가가 아파트 분양가의 10%만 넘어도 아파트 입주권이 주어집니다.

결국 정직한 감정평가를 하더라도, 조합원 동의를 얻기 위해 이 룰(산정 비율)을 고무줄처럼 늘려주는 순간 아파트 소유주들의 이익이 침해당하는 구조가 됩니다.

② ‘지분 쪼개기’와 무임승차 리스크
상가가 밀집한 지역이나 대형 상가의 경우, 재건축 움직임이 보이면 이른바 ‘상가 쪼개기’ 투기 세력이 진입합니다.
예를 들어 감정가 10억 원짜리 큰 상가 점유물 하나를 통째로 두면 아파트 입주권은 1개만 나갑니다.
하지만 이를 종이 지분이나 유리벽으로 가려 1평짜리 구분상가 20개로 쪼개놓으면 어떻게 될까요?

위에서 언급한 ‘산정 비율’ 하향 조정과 맞물릴 경우, 10억 원짜리 자산 하나에서 아파트 입주권 20개가 복사되는 대재앙이 일어납니다.

동일한 방식으로 정직하게 감정평가를 하더라도, 이렇게 머릿수를 늘려온 상가 조합원들에게 일반분양 물량을 다 뺏기게 되므로 아파트 주민들은 눈 뜨고 코베이는 손해를 보게 됩니다.

③ 시세 평가 '기준선'의 근본적인 차이
아파트는 KB시세나 인근 실거래가 등 정량적 비교가 명확합니다.
반면 상가는 ‘수익환원법’, 즉 매달 나오는 임대료 수입을 기반으로 가치를 매깁니다.

최근 서울 고가 지역조차 집합상가 공실률이 9.3%에 육박할 정도로 상권이 죽었습니다.
당연히 상가 감정가는 낮게 나올 수밖에 없습니다. 상가 주인들 입장에서는 "지금 상가 경기가 나빠 일시적으로 감정가가 낮게 나온 것뿐인데, 이걸 기준으로 내 전 재산을 후려치는 것을 인정할 수 없다"며 감정평가 결과 자체를 거부하고 소송으로 직행합니다.

3. '상가 빼기(제척)'의 대가: 토지분할 소송과 알박기 리스크

결국 참다못한 아파트 조합이 "더러워서 빼고 간다! 소송해!"를 외치며 상가 제척을 선언합니다.
하지만 이 선택 역시 탄탄대로는 아닙니다.
상가를 도려내는 대가로 조합은 엄청난 시간과 리스크를 짊어져야 합니다.

① 시간과의 싸움, '토지분할 소송'의 늪
상가 땅을 떼어내고 우리끼리 정비구역을 다시 짜겠다고 선언하면, 법원에 ‘토지분할 소송’을 제기해야 합니다.

상가 측은 당연히 분할을 막기 위해 온갖 법적 대응을 합니다. 이 소송이 시작되면 1심, 2심을 거쳐 대법원 판결이 나기까지 최소 2년에서 길게는 5년 이상의 시간이 소요됩니다.

최근 전 세계적인 원자재 가격 상승과 인건비 폭등으로 인해 재건축 공사비는 매년 10~20%씩 상승하고 있습니다. 소송하느라 사업이 3년 지연되면
상가를 달래서 안고 갈 때 발생하는 손실액보다 사업 지연으로 늘어나는 조합원당 추가분담금과 금융비용(이자)이 훨씬 더 커지는 ‘배보다 배꼽이 더 큰 상황’이 발생합니다.

② 교묘한 '토지 지분 알박기'
오래된 아파트 단지일수록 토지대장을 뜯어보면 지분이 꼬여있는 경우가 많습니다.
만약 상가 건물 자체는 단지 구석에 있어서 떼어내기 쉽다 하더라도 상가 소유주들이 아파트 단지 메인 진입로나 단지 내 지하 매설물(상하수도 관로 등)이 지나가는 땅의 지분을 단 1평이라도 공유하고 있다면 어떻게 될까요?

조합이 상가를 제척하고 아파트를 부순 뒤 기초공사를 하려고 할 때, 상가 측에서 "우리 땅을 침범했으니 공사를 중지하라"며 공사중지 가처분 신청을 내면 사업은 그 자리에 얼어붙습니다.

결국 조합은 그 지분을 상가 측이 요구하는 터무니없이 비싼 가격에 강제로 사 와야 하는(매도청구 소송) 리스크를 안게 됩니다.

5. 결론: 똑똑해진 조합원들, 초기부터 '싹을 자른다'

결국 최근 송파 올림픽기자촌이나 목동, 여의도 단지들이 보여주는 행보는 정비사업의 패러다임이 완전히 바뀌었음을 시사합니다.
과거에는 사업을 추진하다가 중간에 상가와 싸움이 나면 그제야 소송을 걸고 땅을 분할하느라 수년의 시간을 허비했습니다.
하지만 지금의 똑똑해진 조합원들과 추진위원회는
"조합 설립이나 정비계획을 수립하는 극초기 단계부터 상가를 아예 정비구역 경계선 밖으로 완전히 지워버린 채 출발"하는 고도의 전략을 구사하고 있습니다.

처음부터 구역을 분리해 버리면 상가 측이 동의율이나 알박기로 발목을 잡을 여지 자체가 원천 차단되기 때문입니다.

핵심 요약

1) 상가 감정평가가 정직해도, 입주권을 주기 위한 '산정 비율 완화'와 '상가 쪼개기' 때문에 아파트 조합원의 분담금이 폭등합니다
2) 법적으로 필지 전체를 떼어내야 하므로 상가 소유주를 선별적으로 수용하는 것은 불가능합니다.
3) 소송 기간을 줄이기 위해, 요즘 대단지들은 아예 사업 초반부터 상가를 구역에서 '제척'하는 초강수를 선택
재건축 아파트 매수를 고민 중이시거나 보유 중이신 분들이라면, 내가 가진 단지가 상가를 안고 가는지, 아니면 초기부터 제척 전략을 쓰는지 반드시 체크하셔야 합니다.
4) 상가 동의율과 토지분할 여부가 향후 여러분의 재건축 분담금을 수천만 원에서 억 단위까지 좌우하는 핵심 키가 될 것입니다.

오늘 준비한 분석은 여기까지입니다.
서울 부동산 시장의 흐름을 읽는 눈을 키우는 데 도움이 되셨길 바랍니다.
다음에도 더욱 깊이 있고 유익한 분석으로 찾아뵙겠습니다.