​[도시의 기록] 서울대공원과 서울랜드, 그 탄생의 비화와 BOT 운영의 비밀

안녕하세요 "그럴수있어 그러라그래"입니다.

오늘 과천 서울랜드에 다녀왔습니다.
가족들의 웃음소리가 가득한 이곳, 하지만 부동산과 도시 정책에 관심 있는 분들이라면 한 번쯤 이런 의문이 드셨을 겁니다.

"왜 경기도 과천에 있는데 '서울'대공원이지?"
"민간 기업인 한일랜드가 운영한다는데, 그럼 이 넓은 땅이 다 기업 건가?"

알고 보면 더 흥미로운 서울대공원의 탄생 비화와 운영의 비하인드를 정리해 드립니다.

1. 뼈아픈 역사를 씻어내다: 서울대공원 탄생

서울대공원의 뿌리는 서울 도심의 창경궁에 있습니다.
이 공간은 우리 근현대사의 아픔과 회복을 동시에 품고 있습니다.

창경원에서 창경궁으로:
일제강점기 시절, 일제는 조선의 궁궐인 창경궁을 '창경원'이라는 이름의 동물원과 유원지로 격하시켰습니다. 1970년대 후반, 정부는 민족의 자존심을 세우기 위해 창경궁을 본래의 모습으로 복원하는 '창경궁 복원 사업'을 추진합니다.

청계산 자락의 낙점:
궁궐 안의 수많은 동식물을 옮길 대규모 부지가 필요했습니다. 당시 서울시는 도심 접근성이 좋으면서도 자연환경이 완벽하게 보존된 경기도 과천시 막계동 일대를 낙점하고 대규모 부지를 매입했습니다.

1984년의 개원:
마침내 1984년, 창경원의 동물들이 과천으로 이사를 오면서 '서울대공원'이라는 이름으로 문을 열었습니다.
이는 단순한 공원 조성을 넘어, 일제 잔재를 청산하고 국가의 품격을 바로 세우는 상징적인 프로젝트였습니다.

저는 84년 개원하는날 수많은 인파와 함께였고
대학때는 수업을 안들어가고 창경궁에 참 많이도 갔습니다.

2. 서울랜드, 민간 자본으로 올림픽을 준비하다

서울대공원이 국가 주도의 사업이었다면
그 옆의 서울랜드는 88 서울 올림픽이라는 시대적 요구와 민간 자본의 결합으로 탄생했습니다.

BOT(Build-Operate-Transfer) 방식의 도입:
올림픽을 앞두고 외국인 관광객을 맞이할 현대적인 테마파크가 필요했지만, 국가 예산은 한정적이었습니다. 이때 도입된 모델이 바로 BOT입니다.
지금 많은 사업들은 BTO가 일반적이지만
그 당시에는 고금리시대였으니 BOT도 기업입장에서는 충분히 매력적이었을것 같습니다.

한일시멘트 그룹의 참여:
건설 자재 분야의 강자인 한일상사(현 한일홀딩스 계열)가 자기 자본으로 시설을 직접 건설(Build)했습니다.

운영 후 기부채납:
그 대가로 한일은 20년간 시설을 직접 소유하며 운영(Operate) 수익을 가져갔고, 계약 기간이 끝난 2008년에 모든 시설물의 소유권을 서울시에 무상으로 귀속(Transfer)했습니다.

3. "40년 소유?" 오해와 진실

많은 분이 "한일이 이 땅을 40년 넘게 소유하고 있다"고 오해하시곤 합니다.
하지만 팩트는 이렇습니다.

땅의 주인:
처음부터 지금까지 단 한 번도 한일의 땅이었던 적이 없습니다. 토지는 100% 서울시 소유입니다.

시설물의 주인:
1988년부터 2008년까지 20년간은 한일의 소유였으나 2008년 이후로는 시설물 역시 서울시의 소유가 되었습니다.

현재의 상태:
한일(주식회사 서울랜드)은 현재 소유주가 아니라 서울시와 재계약을 맺고 운영을 대행하는 '임차 운영사' 지위입니다.
38년째 운영을 이어오다 보니 '기업 땅'이라는 오해가 생긴 것이죠.

4. 공간이 주는 미래 가치

서울대공원과 서울랜드는 서울의 도시 확장사와 민관 협력의 모델을 동시에 보여주는 살아있는 현장입니다.

희소한 입지:
지하철 4호선 역세권에 이 정도 규모의 평지 숲세권 부지는 수도권 어디에도 없습니다.

변화의 기로:
시설 노후화로 인해 '친환경 테마파크'로의 재개발 논의가 꾸준히 나오고 있습니다.
서울시가 이 '금싸라기 땅'을 앞으로 어떻게 활용할지가 과천 및 서울 남부권 부동산 흐름의 중요한 관전 포인트가 될 것입니다.

마치며

무심코 탔던 코끼리 열차와 롤러코스터 이면에는 창경궁 복원이라는 역사의 회복과 민간 자본의 효율적인 운영 전략이 숨어 있었습니다.

다음에 이곳을 방문하실 때는 청계산 자락에 이 거대한 공간을 설계했던 40년 전의 고민을 한 번쯤 떠올려 보시는 건 어떨까요?