3기 신도시 토지보상은 잘 되고 있을까?

2018년 9.13대책중 부동산 상승을 억제하려는 목적으로 처음 나온 3기신도시 계획. 발표가 나고 벌써 3년이상의 시간이 흘렀다. 우려도 많고 택촉법이 폐지된 이후 첫번째 신도시 지정이라 우려가 많았던 것도 사실이다. 그래도 매일 운전중 라디오 광고에서도 3기 신도시 사전청약에 대한 광고가 흘러나오고 부동산카페등을 가봐도 3기 신도시에 대한 실수요자들의 기대섞인 글들을 많이 봐왔기에 잘 진행이 되겠거니 생각했다. 다만 대규모 공급이 나의 자산이나 부동산 시장 전반에도 영향을 줄 수 있기에 갑자기 궁금해졌다. "잘되고 있을까?"

(출처 : 사전청약.kr)

우선 현황을 보면 지구지정은 모두 마쳤으며 사전청약도 상당수 진행했다. 7월에 1차, 10월에 2차, 11월에 3차 12월 4차 사전청약을 마쳤고 당첨자도 발표된 상황이다. 사전청약을 처음보기에 이게 어떤 형태로 이어질지 모르겠지만 어쨌든 사전청약의 주요목적인 청약대기수요 해소에도 조금씩은 기여할 것으로 보인다. 

다만 토지보상은 어떻게 되고 있을까? 우선 신도시로 지정되고 나서의 순서는 '지구계획 수립, 토지보상' → '사업승인' → '착공' → '본청약' → '입주' 순으로 이어지는데 최초 국토교통부의 계획은 2020년까지 지구지정을 완료하고 2021년 까지 토지보상과 지구계획 사전청약까지 완료해서 2023년에는 착공을 한다는 계획이었다. 그럼 여기서 봐도 토지보상이 가장 중요한 이슈일것 같은데 지금 어떻게 되고 있을까?

과거 신도시개발에서도 알 수 있듯이 토지보상의 핵심은 속도와 대토보상의 확대다. 속도가 너무 늦으면 신도시 형성이 늦어질 수밖에 없고 토지보상이 완료된 곳부터 착공을 한다해도 서울을 포기하고 가는 것인데 주변환경이 안갖춰진다면 사람들은 입주를 주저할 수밖에 없다. 게다가 대토보상의 비율이 너무 적으면 그 유동성이 다시 서울과 인근 부동산으로 흘러갈 가능성이 높고 그것은 신도시의 주요목적인 부동산 가격 안정과는 다른방향으로 흐르게하는 요인이 될 수 있기 때문이다. 

3기신도시는 입지가 좋은 토지가 많아 대토보상 비중이 늘어날 것으로 전망 됐지만 결과적으로 수익성이 높은 상업용지등에 신청이 몰리면서 전반적인 계약율도 떨어지게 되었다. 정부의 목표는 50%였다고 하는데 현재 하남교산이나 인천계양의 토지보상 진행률이 80%를 넘고 있는데 이들의 대토보상 계약률은 각각 12.1%와 10%에 그치고 있다. 

(출처 : 헤럴드경제)

정말 2025년~2028년 입주가 가능할까? 아직 2기 신도시도 정리가 다 안됐는데 사람들이 이곳에 몰릴까? 우리 아이들이 어른이 되면 좀 될까? 난 서울을 떠날 마음이 없지만 이거라도 잘 되야 우리 아이들도 희망이 생길텐데...걱정이 앞선다.