부동산 거품 역대 최고치

한국은행에서는 2003년을 시작으로 매 반기마다 금융안정보고서라는 것을 발행한다. 우리나라 금융시스템의 잠재적 위험요인을 파악, 금융안정의 중요성에 대한 인식을 제고하기 위해 발간하는 보고서로 우리나라 금융시스템을 둘러싼 환경의 변화, 금융시장의 안정성, 금융기관의 건정성 등을 다룬다 (출처 : 한경 경제용어사전)

어제 발행된 이 보고서가 주목을 받은 이유는 부동산 부문 금융 취약성지수에 역사적 최고치를 의미하는 100을 기록해 관련통계가 작성된 1996년 1분기 이후 최고치를 기록했기 때문이다. 크게 채권, 주식, 부동산 이렇게 세가지를 두고 보는데 채권은 금융취약성지수(FVI)가 62.3(2분기)에서 60.7(3분기) 주식은 54.0(2분기)에서 50.7(3분기)로 떨어졌으나 부동산만 97.3(2분기)에서 100(3분기)로 오른것이다. 뿐만 아니라 PIR(소득대비 주택가격도) 서울 기준 21년부터 이미 15년을 넘어섰다. 서울에서 평균임금을 받는 근로자가 15년이 넘는기간 한푼도 안쓰면 서울에 평균아파트를 간신히 살 수 있다는 이야기다. (물론 체감상 느끼는건 15년으로는 안될만큼 더 높은거 같지만 중위가격, 평균 가격의 함정 아니겠는가) 

언제나 결론은 비슷하다. 1) 주택가격이 많이 올랐지만 거래량이 줄어들어 조금씩 떨어질 기미가 보인다.  2) 그렇지만 전월세가격의 오름세는 지속되고 있다. 3) 그러니 가계대출은 계속 늘어나고 있어 빚이 불어나는 속도가 경제성장 속도를 훨씬 앞선다. 4) 그러니 경착륙하면 우리 경제도 마이너스 성장할거다. 라고 경고하는 말로 끝난다. 

이번에는 한국주택금융공사가 3개월마다 발표하는 주택구입부담지수를 보자. 이 역시 중위소득가구가 표준대출로 중간가격 주택구입 시 대출상환부담을 나타내는 지수이다. 주택금융상환부담 추이의 주요지수로 높을수록 주택구입부담이 가중됨을 의지한다. 소위 "더이상 따라갈 수요가 없다"에서 자주 등장하는 통계이다. 예를 들어 수치가 100이면 적정부담액으로 보는 소득의 25%를 원리금 상환으로 부담한다는 의미이다. 

21년 3분기 서울지역 주택구입부담지수는 182이다. 중간가구소득 금액의 45.5%를 갚는단 얘기다. 쉽게 한달에 500벌면 232만 5천원을 원리금 상환에 써야 한다는거니 역대급 버블이라고 볼만 하다. 

문제는 역대 최고의 지수를 기록했던 2008년 2분기의 164.8보다도 한참 더 올라갔다는 것이다. 대출을 40%밖에 못받고 그마저도 15억이 넘는 아파트는 대출을 받지도 못하는데 이제 무주택자가 과연 집을 살 수 있을까하는 생각만 든다. 이럼 정말로 받아줄 사람이 없어서 조정이 불가피하겠단 생각이 들다가도 정말 아무도 가보지 않은 길을 가는 이 상황이 두렵기도 하다. 

사람들은 일본의 예를 들어 서울부동산이 쉽게 빠질거라 이야기들 하지만 사실 지금 돌아가는 형국을 보고 일본의 상황을 봐도 그게 맞는지 모르겠다. 일본의 다미신도시 가와구치 인근 사이타마 인근이 서울은 아니지 않은가? 서울의 강남과 같은 롯본기 같은 곳만 가봐도 부동산 침체기는 존재했을지 몰라도 급락기는 없음은 조금만 들여다 봐도 알 수 있다.

물론 내가 서울에 집한채밖에 가진게 없으니 내 자산을 방어하기 위해 약을 파는 걸수도 있다. 예측은 무의미 하고 대응만 의미가 있으니까 이제 더이상 무주택자의 설움과 자산가격의 상승, 화폐가치의 하락만으로 볼건 아닌거 같다. 금융시장에 충격이 오고 경제성장률에까지 영향을 미치면 부동산의 충격이 모든 경제지표의 경착륙으로 나타날테니 말이다. 

현명한 정책적 판단과 시장의 역습을 막는 여러방안들이 제발 강구되길 바란다.