​[부동산 이슈] 목동4단지·마천1구역의 '컨소시엄 금지' 조건, 과연 실익이 있을까? (사업 지연 우려 분석)

안녕하세요 "그럴수있어 그러라그래"입니다.

​서울 주요 재건축·재개발 정비사업장에서 조합원들의 눈높이가 높아지면서 ‘공동도급(컨소시엄) 불가’ 및 ‘하이엔드 브랜드 적용’을 시공사 선정 조건으로 내거는 곳들이 늘어나고 있습니다.

​최근 목동4단지와 마천1구역 역시 강력한 조건들을 내걸며 시공사 선정 절차에 들어갔는데요. 하지만 일각에서는 이러한 엄격한 조건이 오히려 건설사들의 참여를 저해하고 ‘일찰 유찰 → 사업 지연’의 늪으로 빠지게 만드는 것 아니냐는 우려의 목소리도 나오고 있습니다.  

​과연 조합의 이러한 조건 제시가 실익이 있는 선택일지, 아니면 시간만 지체시키는 독이 될지 함께 살펴보겠습니다.

​1. 목동4단지 & 마천1구역의 현재 상황

​목동4단지 (재건축)  
​규모: 기존 1,382가구 → 최고 49층, 2,436가구 대단지
​조합의 요구: ‘공동참여(컨소시엄) 불가’ 조건
​이유: 단일 브랜드 가치를 확보하고, 하자 발생 시 책임 소재를 명확히 하며, 조합의 요구를 시공사에 관철하기 용이하다는 판단
​현재 분위기: 현대건설과 포스코이앤씨가 관심을 보이는 중
  
​마천1구역 (재개발)  
​규모: 공사비 약 1조 8,000억원
​조합의 요구: ‘컨소시엄 불가’ + ‘최상위 브랜드(하이엔드)’
​현재 분위기: 1차 현장설명회에 현대건설만 단독 참석해 결국 유찰. 10월 2차 현장설명회를 앞두고 있으나, 현대건설의 수주 가능성이 높게 점쳐지는 상황

​2. '컨소시엄 금지·하이엔드 요구' 조건의 명과 암

​👍 장점: 고급화 및 단일 브랜드 가치 상승
​아파트 브랜드 프리미엄: 단일 대형 건설사의 단독 브랜드가 적용되면 단지 이미지와 향후 집값 형성에 유리합니다.  
​책임 시공 및 의사결정 단일화: 시공사가 여럿일 때 발생하는 시공 책임 공방을 피할 수 있고, 조합의 요구사항을 반영하기 상대적으로 쉽습니다.

​👎 단점: 경쟁 부재로 인한 사업 지연 및 수의계약 수순
​건설사 참여 위축: 최근 공사비 인상과 자금 조달 리스크로 인해 대형 건설사들도 리스크 분산을 원합니다. 단독 입찰 부담이 크다 보니 특정 건설사 외에는 아예 입찰을 포기하게 됩니다.  
​반복되는 유찰과 시간 지체: 경쟁 입찰이 성립되지 않아 1차, 2차 유찰이 이어지면 시공사 선정 일정만 수개월 이상 지연됩니다.
​조합의 협상력 약화: 결과적으로 1개 건설사만 참여해 '수의계약' 수순을 밟게 되면, 당초 의도와 달리 공사비 협상 등에서 조합의 주도권을 잃을 수도 있습니다.

​3. 다른 사업장(압구정5, 상계3)과의 비교

​재밌는 점은 서울 시내 모든 구역이 컨소시엄을 반대하는 것은 아니라는 점입니다.  

​압구정5구역:
현대건설·한화 건설부문 컨소시엄 계약 추진 중
​노원구 상계3구역:
포스코이앤씨·두산건설 컨소시엄 유력
조합 측은 "사업성 등을 고려해 컨소시엄 구성에 제한을 두지 않는 것이 이득"이라고 판단했습니다.  
​이처럼 사업장의 입지와 규모, 당면한 사업성에 따라 컨소시엄을 받아들여 빠른 속도감을 택하는 곳도 존재합니다.  

​4. 결론: 조건 제시, 과연 의미가 있을까?

​"속도가 곧 돈"인 정비사업에서 시공사 선정 지연은 금융비용 증가로 이어져 조합원의 부담을 늘리는 결과를 초래할 수 있습니다.

​목동4단지와 마천1구역의 조건이 의미를 가지려면: 유찰 과정을 거치더라도 조합이 원하는 단독 하이엔드 브랜드 수주를 완성하고, 만족스러운 공사 조건을 끌어내야 합니다.

​반대로 실익이 없어진다면: 특정 건설사의 독주로 수의계약이 이루어지고 공사비가 대폭 상향되는 반면, 입찰 유찰로 사업 기간만 1~2년 허송세월하게 되는 경우입니다.
  
​결국 '단독 입찰 및 하이엔드'라는 명분도 중요하지만, 현실적인 건설사들의 수주 여력과 정비사업 시장 분위기를 고려한 유연한 대처가 사업의 성패와 속도를 좌우할 것으로 보입니다.  

​여러분은 대단지 재건축·재개발에서 '단독 시공으로 인한 브랜드 고급화'와 '컨소시엄을 통한 빠른 사업 진행' 중 어느 쪽이 더 중요하다고 생각하시나요?