[부동산기사] 서울·경기 토지거래허가구역 33곳, 규제 지정 후 전셋값 상승률 4.6배 폭등!

​안녕하세요 "그럴수있어 그러라그래"입니다.

​정부와 지자체가 집값을 잡기 위해 서울과 경기 주요 지역을 토지거래허가구역(토허제)으로 지정했는데요.

과연 규제의 효과가 시장에서 어떻게 나타나고 있을까요?
​한국부동산원 데이터를 기반으로 분석한 최신 기사에 따르면, 토허제 지정 이후 오히려 전셋값이 폭등하고 집값 상승세가 외곽으로 전이되는 부작용이 나타나고 있다고 합니다. 자세한 분석 내용을 핵심만 짚어 전해드립니다.  

​핵심 요약: 토허제 지정 48주 변동 비교

​매매 가격 상승률: 지정 전 5.09%\지정 후 13.04% (2.6배 증가)  
​전세 가격 상승률: 지정 전 2.19% \지정 후 10.05% (4.6배 급등)  
​집값을 잡기 위해 내놓은 규제책이 무색하게, 지정 이후 매매가뿐만 아니라 세입자들의 주거 부담을 직결시키는 전셋값이 약 4.6배 폭등했습니다.

​1. 외곽 및 경기 남부 지역으로 전이된 "풍선효과"

​기존에 상승세가 크지 않았던 외곽 지역이나 경기 남부 지역의 집값 및 전셋값 상승 폭이 급격히 커졌습니다.

​매매가 상승률 상위 지역 (경기):
​성남 분당: 19.63%  
​용인 수지: 19.21%  
​광명: 19.18% (지정 전 1.71%에서 급등)  
​안양 동안: 17.70%  
​수원 영통: 16.73%

​서울 주요 상승 지역:
성북(15.76%), 강서(13.86%), 서대문(13.52%), 노원(11.79%), 중랑(10.17%) 등  

​기존 급등 지역인 과천, 성동, 마포 등은 매매 상승세가 다소 둔화된 반면, 중저가 주택을 찾는 매수자와 세입자가 몰린 외곽 지역으로 풍선효과가 뚜렷하게 나타났습니다.  

​2. 매매가 주춤해도 전셋값은 급등… 이유는?

​매매 상승세가 꺾인 지역조차도 전세 시장은 폭등세를 피하지 못했습니다.

​성북구: 전셋값 상승률이 지정 전 0.98%에서 지정 후 14.87%(약 15배)로 급등  
​수원 영통(14.33%), 하남(14.28%), 노원(13.88%) 등도 전셋값이 두 자릿수 상승률 기록  
​지정 후 48주간 전셋값이 떨어진 곳은 과천(-6.49%) 단 한 곳뿐이었습니다.  

전셋값 폭등의 주된 원인 3가지

​실거주 의무로 인한 전세 매물 잠김:
토허구역으로 지정되면 갭투자가 불가능해지고 매수인이 직접 실거주해야 하므로 전세 매물이 시장에서 급감했습니다. (서울 아파트 전세 매물은 1년 사이 2만 4,099건에서 1만 9,569건으로 19% 감소)

​대출 규제의 풍선효과:
15억원 초과 아파트에 대한 대출 규제가 강화되면서, 매수세가 15억원 이하 중저가 아파트로 쏠려 가격 상승을 부추겼습니다.

​전세난의 심화:
실거주를 해야 하는 집주인에 밀려 기존 임차 가구가 밖으로 밀려나는 연쇄 충격이 발생했습니다.

​전문가 제언: "토지거래허가제 원점 재검토 필요"

​전문가들은 현재의 시장 불안이 토지거래허가구역 규제의 역효과와 대출 규제, 전세난이 복합적으로 작용한 결과라고 지적합니다.  
​"수도권 주택 시장 불안의 본질은 토지거래허가구역 내 기존 임차 가구가 급속도로 밀려나면서 일으키는 연쇄 충격입니다. 실거주 의무 유예와 같은 임시방편식 대응보다는 토지거래허가제 자체에 대한 원점 재검토가 필요합니다."
— 이창무 한양대 도시공학과 교수
  

​마치며

​실거주 요건 강화로 인해 전세 공급이 급감하면서 세입자들의 주거 불안이 날로 심화되고 있습니다.

규제의 의도와 달리 시장의 수급 불균형이 악화되고 있는 만큼, 앞으로의 정책 변화를 주의 깊게 살펴봐야 할 시점입니다.

​내 집 마련이나 전세 이사를 계획 중이신 분들은 이러한 시장 흐름과 지역별 전셋값 변동폭을 반드시 체크하시기 바랍니다.