​[부동산 집중분석] 서울 ‘신속착공’ 발표에도 우려가 가시지 않는 이유: 잃어버린 10년의 청구서

​안녕하세요 "그럴수있어 그러라그래"입니다.

​최근 오세훈 서울시장이 당선되면서 서울의 민간 재건축·재개발 시장이 다시 뜨거워지고 있습니다.
언론 보도에 따르면, 오 시장은 기존의 신속통합기획을 한 단계 업그레이드한 ‘신속착공’ 체계를 도입해 2031년까지 31만 가구를 공급하겠다고 선언했습니다.

용적률 인센티브와 규제 완화, 사업시행·관리처분인가 동시 처리 등 속도전을 위한 모든 카드가 총동원되는 모양새입니다.

​하지만 이 기쁜 소식 뒤에는 씁쓸한 현실이 있습니다. "지금 착공해도 빨라야 2029년~2030년 입주"라는 타임라인 때문입니다.

오 시장이 2021년 보궐선거로 복귀해 이 '신속착공'의 발판을 마련하기까지 무려 5년이라는 세월이 걸렸고
실제 입주까지는 또 수년의 공급 공백을 버텨야 합니다.

​도대체 과거에 무슨 일이 있었길래 서울의 착공 물량이 이토록 바닥을 치게 된 걸까요?
오늘은 오세훈표 신속착공의 핵심 내용과 함께, 우리가 앞으로 마주해야 할 ‘공급 가뭄’의 근본적인 원인(과거 10년의 비하인드)을 짚어보겠습니다.

​1. 오세훈표 ‘신속착공’ 가동 속도 낼까?

​이번 정책의 핵심은 정비사업의 시계를 최대한 압축하는 데 있습니다.
​쾌속통합 트랙:
까다로운 사업시행계획인가와 관리처분계획인가를 동시에 처리하여 착공 스케줄을 대폭 앞당깁니다.
​강남·북 맞춤형 규제 완화:
압구정, 여의도 등 목동 주요 단지의 층수 제한을 완화하고
상대적으로 사업성이 떨어지는 강북 지역은 용적률을 최대 40%까지 파격적으로 올려주어 사업성을 보전합니다.

​의지는 확고하지만 넘어야 할 산도 많습니다. 정부(국토부)의 대출·세제 규제 완화 협조가 필요하고 무엇보다 현재 서울시의회(더불어민주당이 3분의 2를 차지)의 조례 개정과 예산 동의를 얻어내야만
이 약속들이 온전히 실현될 수 있기 때문입니다.

​2. 짚고 넘어가야 할 진실: 왜 지금 착공해도 2029년인가?

​많은 분이 "시장이 바뀌고 규제를 푼다는데 왜 여전히 공급 걱정을 해야 하느냐"고 묻습니다.
부동산 공급은 인허가라는 씨앗을 뿌리고 최소 5~7년이 지나야 준공이라는 결실을 봅니다.

​지금 당장 올해나 내년에 기적적으로 착공에 들어간다 해도 철거와 공사 기간을 고려하면 실제 입주는 아무리 빨라야 2029년입니다.

즉, 앞으로 최소 3~4년 동안 서울 시민들은 새 아파트 구경을 하기 힘든 ‘역대급 공급 절벽’ 구간을 맨몸으로 버텨내야 합니다.

​이 지독한 공급 부족의 씨앗은 사실 과거 10년 동안 삼박자(서울시·박근혜 정부·문재인 정부)의 정책 실패가 맞물리며 자라났습니다.

​3. 서울의 착공 물량이 바닥난 진짜 이유 (2011~2021 비하인드)

​① 박원순 서울시장의 '뉴타운 잔혹사'와 '도시재생' (2011~2020)
​가장 결정적인 원인은 서울 안에서 아파트를 지을 '땅(정비구역)' 자체가 대거 사라졌기 때문입니다.
고(故) 박원순 전 시장은 전면 철거 방식의 재개발을 지양했습니다.
취임 후 '뉴타운 출구전략'을 통해 서울 시내 약 400여 곳의 정비구역을 해제했습니다. 시장에서는 이때 날아간 공급 잠재 물량만 25만 가구 이상으로 추산합니다.

대신 선택한 것이 낙후된 골목에 벽화를 그리고 보존하는 '도시재생사업'이었는데, 결과적으로 도심 인프라는 낙후된 채 새 아파트를 공급할 파이프라인만 완전히 끊어버리는 결과를 낳았습니다.

​② 박근혜 정부의 '수도권 외곽 편중'과 '공급 조절 오류' (2013~2017)
​당시 정부는 부동산 경기 부양을 위해 규제를 완화했지만 정작 공급의 초점은 '수도권 외곽 택지'에 맞춰져 있었습니다.
서울 도심 공급은 서울시의 인허가 규제에 막혀 제자리걸음을 했습니다. 게다가 임기 후반인 2014~2016년에는 가계부채 폭등과 미분양을 우려해 "공급 과잉"이라 진단하며 신규 공공택지 지정을 중단(택촉법 폐지)하는 등 공급 물량 자체를 조절해 버렸습니다.
이 역시 장기적인 공급 기반을 위축시키는 부메랑이 되었습니다.

​③ 문재인 정부의 '수요 억제 핀셋 규제' (2017~2022)
​문재인 정부 초기 정책 위반자들은 "서울 공급은 충분하며 집값 상승은 다주택자 투기 때문"이라는 진단을 내렸습니다.
서울 도심의 유일한 공급 수단인 재건축·재개발을 투기의 온상으로 규정하고
▲재건축 초과이익 환수제 부활
▲안전진단 기준 대폭 강화
▲분양가 상한제 등의 대못 규제를 박았습니다.

이로 인해 강남, 여의도, 목동 등 주요 단지들의 정비 절차가 통째로 마비되며 착공 스케줄이 최소 5년 이상 뒤로 밀려버렸습니다.

​마치며: 이제야 시작된 정상화, 그러나 남겨진 청구서

​2021년 오세훈 시장이 복귀했을 때
서울시는 인허가를 내주고 싶어도 법적으로 살아있는 정비구역 자체가 없는 황무지 상태였습니다.
지난 5년은 없어진 구역을 다시 지정(신통기획)하고, 안전진단과 층수 규제를 풀고, 시의회를 설득하는 등 '기초 공사'를 다시 하느라 흘려보낸 시간이었습니다.

​이제 겨우 인허가를 마치고 '착공' 단계까지 도달했지만 지난 10년간 정비사업을 죄악시하고 멈춰 세웠던 정책 실패의 청구서는 고스란히 지금 우리에게 '2029년까지의 공급 절벽'이라는 고통으로 돌아오고 있습니다.

다만 저는 반대로 공급의 압축이 꼭 필요한가는 의문입니다.
공공의 역할은 시장에 성실한 공급자역할을 해야한다고 생각하기 때문입니다.
경기가 좋을때나 안좋을때나 연간 3~5만 가구를 지속적으로 공급하는 시스템이 필요하다고 생각합니다.

​오세훈 시장의 '신속착공'이 하루빨리 결실을 보아 이 기나긴 가뭄이 끝나기를 바라지만, 당장 눈앞에 닥친 몇 년간의 전월세 불안과 공급 부족을 생각하면 여전히 마음이 무겁습니다.

앞으로 정부와 서울시가 이 과도기를 어떻게 지혜롭게 풀어갈지, 예리한 시선으로 계속 지켜봐야겠습니다.