​[부동산 생각] 사유재산 보호와 공공개발 확대? 비아파트 매입 임대의 지독한 모순

​안녕하세요 "그럴수있어 그러라그래"입니다.

​지난 9.7 부동산대책에서 전·월세 시장 불안을 해결하기 위해 정부가 내놓은 핵심 카드가 무엇인지 아시나요?
바로 빌라나 오피스텔 같은 '비(非)아파트'를 공공기관(LH 등)이 사들여서 임대주택으로 공급하는 '매입 임대' 정책입니다.

​정부는 야심 차게 수만 가구를 공급하겠다고 발표했지만, 현실은 어떨까요? 최근 언론 보도에 따르면
올해 1~4월 LH의 매입 실적은 연간 목표치의 고작 10.4%에 그쳤다고 합니다.
1년의 3분의 1이 지난 시점인데 목표의 10%라니, 사실상 정책이 멈춰 선 것이나 다름없습니다.

​왜 이런 일이 벌어졌을까요?
여기에는 부동산 대책이 가진 아주 치명적인 '모순'이 숨어 있습니다.

​1. 비싸게 사면 '혈세 낭비', 싸게 사면 '참여 저조'

​정부와 LH가 민간으로부터 집을 사서 공공임대로 돌리려면 '적당한 가격'을 치러야 합니다.
여기서 첫 번째 모순이 발생합니다.

​가격을 높여주면?
시장 가격이나 건설사 요구대로 비싸게 사주면 "국민의 혈세로 미분양을 떠안아 준다", "특혜를 준다"는 비판이 쏟아집니다.
실제로 과거 높은 가격에 매입했다가 '혈세 낭비'라는 정치권과 시민단체의 거센 비난을 받은 적이 있습니다.

​가격을 낮추면?
비판을 피하려고 감정평가 등을 까다롭게 해서 매입 가격을 낮추면 이번엔 민간 사업자들이 집을 팔지 않습니다. 공사비는 치솟았는데 정부가 제시하는 가격이 터무니없이 낮으니 사유재산을 가진 민간이 자발적으로 참여할 리가 만무합니다.

​결국 정부는 눈치를 보느라 매입 단가를 현실화하지 못하고, 민간은 철저히 외면하면서 공급은 '빵점'에 수렴하는 악순환이 반복되는 것입니다.

​2. "사유재산 보호와 공공 확대"라는 달콤한 거짓말

​우리가 냉정하게 짚어봐야 할 지점은 바로 이 부분입니다.

​"사유재산권을 침해하지 않으면서(민간의 자율성을 존중하면서), 동시에 공공개발과 임대주택을 획기적으로 확대하겠다."

​얼핏 들으면 참 이상적이고 좋은 말 같습니다.
하지만 자본주의 시장에서 이는 구조적인 거짓말에 가깝습니다.

​공공(정부)이 주도하는 개발이나 임대 주택 공급이 성공하려면, 민간의 이익을 강제로 제한하거나(토지 수용, 가격 통제 등) 반대로 민간이 엄청난 이익을 보게끔 혈세를 퍼부어야 합니다.

​하지만 지금의 매입 임대 정책은 "돈은 적게 쓰면서, 민간의 사유재산을 아주 착한 가격에 공공으로 흡수하겠다"는 심보를 부리고 있으니 작동할 수가 없는 것입니다.

사유재산의 가치를 인정해 주자니 공공 재정이 버티지 못하고 공공을 확대하자니 민간의 재산권을 후려쳐야 하는 이 지독한 모순 속에서 결국 피해를 보는 건 당장 들어갈 집이 없는 서민들뿐입니다.

​3. 결국 시장의 활력을 살리는 게 먼저다

​전문가들은 예산의 한계가 명확한 상황에서 공공 매입 방식만으로는 전·월세 시장을 안정시키기 어렵다고 입을 모읍니다.

​진짜 해결책은 정부가 무리하게 '큰손 구매자'로 나서서 시장을 왜곡하는 것이 아니라 비아파트 다주택자에 대한 규제를 완화하여 민간 임대인들이 스스로 공급을 늘릴 수 있도록 유도하는 것입니다.

민간의 사유재산 투자가 시장 안에서 자연스럽게 선순환되도록 규제를 풀어주는 것이, 정부가 억지로 돈을 들여 집을 사는 것보다 훨씬 빠르고 효과적이기 때문입니다.

​마치며

​"좋은 의도가 반드시 좋은 결과를 낳지는 않는다"는 말은 부동산 정책에서 늘 증명되곤 합니다.
사유재산 보호와 공공 확대라는 모순된 슬로건 뒤에 숨어 현실성 없는 수치만 늘어놓는 정책은 이제 멈춰야 하지 않을까요?

​정부가 시장의 법칙을 인정하고, 현실적인 대안을 찾기를 바랍니다. 여러분의 생각은 어떠신가요?