​[부동산 생각] 규제의 역설, 또다시 들썩이는 서울 집값과 '매물 잠김'의 부메랑

​안녕하세요 "그럴수있어 그러라그래"입니다.

​최근 부동산 시장을 지켜보시면서
"도대체 언제쯤 안정되는 걸까?" 하는 의문이 드셨던 분들 많으실 겁니다. 특히 최근 발표되는 지표들과 뉴스들을 보면 한동안 숨고르기를 하던 서울 집값이 다시 요동치는 모양새인데요.

​경제 신문 헤드라인을 보며 많은 생각이 들었습니다
​"서울숲 59m2도 20억… 급매 사라진 서울 다시 들썩"

​기사 내용을 요약하면 이렇습니다.
다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 종료되면서
시장에 나왔던 절세 목적의 '급매물'들이 순식간에 자취를 감췄습니다.
서초구 메이플자이나 올림픽파크포레온 같은 대단지 매물은 불과 열흘 사이에 반토막이 났다고 합니다.

​결과는 어떻게 되었을까요?
매물이 줄어드니 강남권과 한강벨트를 중심으로 신고가 행진이 다시 시작되었습니다.

​수요 억제와 세금 강화, 정말 집값을 잡을 수 있을까?

​부동산 시장을 안정시키겠다는 명목으로 시행되는
'세금 강화'와 '수요 억제책'
하지만 역사가 증명하듯, 그리고 이번 정책 결과가 보여주듯 과도한 세금 압박은 집값을 잡기보다 오히려 시장을 왜곡하는 부메랑으로 돌아오곤 합니다.

​제가 생각하는 이 정책들의 치명적인 모순은 크게 두 가지입니다.

​첫째, '동결 효과(Lock-in Effect)'로 인한 공급 차단
다주택자에게 징벌적인 양도세를 부과하면
그들이 집을 팔아서 시장에 매물을 내놓을까요?
아닙니다. "이렇게 세금을 많이 낼 바에는 그냥 버티자"라며 문을 닫아걸게 됩니다.
이게 바로 매물 잠김 현상입니다.
공급이 줄어드니 자연스럽게 가격은 뛸 수밖에 없습니다.

​둘째, '똘똘한 한 채'로의 쏠림과 양극화 심화
세금 부담이 커질수록 사람들은 덜 중요한 자산을 처분하고, 가장 확실한 '강남 3구'나 '한강벨트' 같은 핵심지의 상급지 아파트에 집중하게 됩니다.
결국 규제가 핵심지 자산 가치를 더 단단하게 만들어주는 역설적인 상황이 발생합니다.

​시장의 원리를 거스른 규제의 결말

​많은 전문가들이 지적하듯, 시장은 억누른다고 통제되는 유기물이 아닙니다.
수요를 강제로 억제하고 세금을 높여 거래를 막으면 단기적으로는 거래량이 얼어붙어 집값이 잡히는 것처럼 착시 현상이 생길 수 있습니다.

​하지만 이번처럼 유기 기한이 끝나거나 규제의 틈이 보이면
억눌렸던 수요와 부족해진 공급이 맞물려 가격을
더 가파르게 밀어 올리는 부작용을 낳게 되죠.

​수요가 있는 곳에 자연스럽게 공급이 활성화되도록 유도하고, 다주택자들이 매물을 시장에 쉽게 내놓을 수 있도록 양도세 등의 거래세를 완화해 주는 것이 진정한 시장 안정의 첫걸음이 아닐까 합니다.

​마치며

혹자는 보유세 정책을 쓰지 않으니
집을 잡을 의지가 없는거 아니냐고 합니다.
보유세를 1.0%씩 부과한다면??
모든 자산을 정리할지언정 서울 아파트는
제일 나중에 정리할 것입니다.
서울에 집을 가진 사람들이 못살겠다고 집을 내놓을쯤엔
이미 모든 계층의 여력이 망가져있을겁니다.

​"세금으로 집값을 잡겠다"는 접근이 결국 집을 구하려는 무주택 실수요자들과 신혼부부들에게 더 높은 진입장벽을 만드는 현실이 참 씁쓸합니다.

제발 억지부리지 맙시다.
​단순히 누르는 규제가 아니라, 시장의 공급 메커니즘을 인정하는 유연한 정책이 필요한 시점이 아닐까요?
여러분의 생각은 어떠신가요?