​[송파 재건축] 최고 49층 날개 단 잠실우성1·2·3차! 아시아선수촌·우성4차와 함께 보는 '엘리트' 뒤편의 강자

​안녕하세요 "그럴수있어 그러라그래"입니다.

최근 서울시 정비사업 시장에서 가장 뜨거운 뉴스를 꼽으라면 단연 잠실우성1·2·3차(잠실 자이 리비에르) 통합심의 통과 소식일 것입니다.

​5월 28일, 서울시 제10차 정비사업 통합심의위원회에서 잠실우성1·2·3차 재건축 정비계획 변경안이 조건부 가결되었습니다.

잠실 자이에비네르 조감도

이로써 기존 15층, 1,842가구였던 이 단지는
최고 49층, 총 2,646가구의 초대형 한강·탄천변 랜드마크로 탈바꿈할 준비를 마쳤습니다.

​잠실 하면 흔히 '엘리트(엘스·리센츠·트리지움)'를 먼저 떠올리지만, 사실 진정한 고수들은 정신여고 뒤편, 탄천을 끼고 있는 이 구역을 주목해 왔습니다.

오늘은 이번 통합심의 통과의 의미와 함께, 떼려야 뗄 수 없는 이웃 사촌인 '아시아선수촌', '우성4차'와의 미묘한 관계 및 비하인드 스토리를 풀어보겠습니다.

​1. '최고 49층' 잠실우성1·2·3차, 탄천변의 주인공이 되다

​이번 심의 통과로 잠실우성1·2·3차는 사업 속도에 엄청난 탄력을 받게 되었습니다.
건축, 교통, 환경 등 복잡한 심의를 한 번에 끝내면서 착공까지의 시간을 대폭 줄였기 때문입니다.

​가장 눈에 띄는 변화는 단연 층수와 단지 배치입니다.
​층수 완화: 최고 49층으로 스카이라인이 확 높아집니다.
​수변 친화 단지: 개방형 빅포켓(Big Pocket) 잔디광장을 조성하고, 탄천 변으로 이어지는 공공보행통로를 열어 '열린 단지'로 거듭납니다.
​MICE 연계: 북측 잠실 종합운동장 일대에 들어설 잠실 스포츠·마이스(MICE) 복합단지 개발 계획과 연계하여 커뮤니티 시설이 배치됩니다.
그야말로 걸어서 국제교류복합지구의 인프라를 누리는 대단지가 되는 셈이죠.

​2. 아시아선수촌 아파트과의 미묘한 관계

​잠실우성을 이야기할 때 바로 옆에 붙어 있는 아시아선수촌 아파트를 빼놓을 수 없습니다.

아시아선수촌은 1986년 아시안게임을 위해 지어진 단지로 넓은 동간 거리와 엄청난 대지지분(평균 대지지분이 무려 20평대 후반~30평대)을 자랑하는 전통의 부촌입니다. 과거에는 아시아선수촌의 명성에 81년 준공한 잠실우성이 조금 가려진 느낌이 있었던 것이 사실입니다.

​하지만 재건축 시계는 잠실우성이 훨씬 빠르게 돌아가고 있습니다. 아시아선수촌이 워낙 대형 평수 위주에 대지지분이 좋아 주민들의 재건축 시급성이 상대적으로 덜했던 반면, 잠실우성은 2~30평대 중심의 탄탄한 대기 수요와 빠른 사업 추진 의지로 대형 규제들을 먼저 넘었습니다.

​이번 49층 통과로 인해, 향후 아시아선수촌이 재건축되기 전까지는 잠실우성이 이 지역 스카이라인의 대장 역할을 톡톡히 할 것으로 보입니다.

​3. '우성' 이름을 공유하는 우성4차와의 동상이몽

​재건축 시장에서 재미있는 점은 같은 브랜드를 공유하는 단지들끼리의 속도전입니다.
잠실우성1·2·3차 바로 아래쪽에는 잠실우성4차(555가구)가 위치해 있습니다.

​이 두 단지는 이름은 같지만 엄연히 별개의 정비구역으로 사업을 진행해 왔습니다.

​잠실우성4차:
규모는 작지만 일찍이 신속통합기획 등을 거치며 최고 32층 규모로 정비구역 지정 등을 밟아왔습니다. 다만 1·2·3차에 비해 단지 규모가 작고, 지하철역(종합운동장역)과의 거리 면에서 1·2·3차가 조금 더 우위에 있다는 평가를 받습니다.
​시너지 효과:
이번에 대단지인 1·2·3차가 49층이라는 압도적인 계획으로 통합심의를 통과하면서, 아래쪽에 위치한 우성4차 역시 주변 정비기반시설 연계 및 자극을 받아 사업에 더욱 속도를 낼 수 있는 발판이 마련되었습니다.
탄천 변을 따라 우성1·2·3차부터 우성4차까지 거대한 신축 주거 벨트가 완성되는 그림이 그려지고 있습니다.

​4. 투자자 관점에서의 체크포인트: 토지거래허가구역 & 공사비

​잠실우성1·2·3차는 입지적으로 송파구 잠실동에 속해 있어 여전히 토지거래허가구역으로 묶여 있습니다.
즉, 갭투자가 불가능하고 '실거주 2년' 의무를 채워야만 매수가 가능합니다.

​여기에 최근 정비업계의 최대 화두인 '공사비 증액 갈등'을 조합이 얼마나 지혜롭게 풀어가느냐가 향후 추진 속도의 핵심 키가 될 것입니다.

다행히 이번 서울시의 통합심의 통과로 행정 절차 리스크는 크게 줄었기 때문에, 시공사와의 원만한 계약 및 분담금 관리가 다음 관전 포인트가 될 것입니다.

​총평

​잠실우성1·2·3차는 '잠실 MICE 개발의 최대 수혜 단지'이자, 전통 부촌인 아시아선수촌의 인프라를 공유하며 홀로 49층 초고층 신축으로 먼저 치고 나가는 전략적 요충지가 되었습니다.

사실 이사진은 꼭 올리고 싶었습니다.
잠실야구장이 지어졌을때도 좌익수 뒤편에 있는 아파트가 우성1,2,3차 입니다.

​엘리트(엘·리·트) 중심의 잠실 아파트 시장 판도를 흔들 수 있는 잠실우성의 비상, 이웃 사촌인 아시아선수촌·우성4차와 함께 만들어갈 송파구 서측의 거대한 변화를 앞으로도 계속 흥미롭게 지켜봐야겠습니다.