서울 부동산 어디로갈까? (수요 공급)

서울부동산 오름세가 급격히 꺾이는 것은 물론 거래량 마저 급감하며 하락세에 접어들었다는 예측이 여기저기서 나오고 있다. 서울대학교 김경민 교수는 최근 인터뷰에서 2022년 17%가 급락할 수도 있다고 밝히며 단지에 따라 50%가까이 하락하는 단지가 나올 수도 있다고 경고하고 있다. 

근데 그 안에 이야기를 다시 읽어보면 진짜 우리 언론들이 얼마나 자극적이고 선동적인 제목을 쓰는지 바로 알 수 있다. “서울 집값 평균 17% 하락 예상, 2020년 이후 낀 거품만 꺼진다”, "2010년대 중반 가격은 생각하지 말아야 합니다. 제가 봤을 때는 2019년 가격 정도가 되면 자신의 소득과 라이프스타일을 감안해 집을 사는 것도 괜찮습니다. 지금 서울 아파트 3.3㎡당 평균 가격이 4000만 원인데 6~7년 전에는 1000만 원이었다며 기다려선 안 된다는 말입니다.”

이게 폭락한단 이야기인가요? ㅠ_ㅠ 2019년까지 무주택자 였던 내 입장서 그때도 두배이상 오른 서울 집값에 얼마나 답답하고 힘들었었는데 김경민 교수는 하향 안정화 내지는 단기버블의 제거를 이야기했을뿐인데 기사제목은 이분을 선대인처럼 만들어 버렸다. 나같음 억울해서 "억울병"이라도 걸릴 노릇이다. 

그럼 부동산은 어떻게 될까? 아니 나에게 전국을 분석할 능력까지는 너무 기대치가 크니까 당장 서울에 대해 생각해보자. 여기서 나의 부족함 또하나를 이야기하자면 난 예측도 자신이 없다. 당장 내 인생도 어떻게 될지 모르는데 사람들의 보금자리를 가지고 함부러 예단하는 건 책임질 자신도 없고, 스스로에게 떳떳할 자신도 없다. 

수요 측면

수요는 유동성과 인구구조, 공급은 서울분양물량 + 기존물량출회로 생각해보자 우선 유동성, 조이는 중임은 분명하다. 주택담보대출도 줄이고 신용대출도 줄이고 심지어 전세자금대출도 줄어가고 있다. 그리고 금리 역시 중국이 지준율을 인하하고, 중소기업에 대한 재대출금리를 0.25% 낮췄다고 하지만 미국은 미국 나름대로 한국은 한국나름대로의 스케줄로 금리를 인상할 것이다. 당장 눈앞에 인플레이션 파이터가 그들의 본분이기 때문이다. 다만 부동산 관련 유명 책 저자인 삼토시님의 분석에 자주 등장하는 M2/M1측면서 현금성 자산의 증가여부를 보면 부동산 폭등기처럼 급격하게 늘어나지 않지만 그렇다고 줄어드는건 결코 아니기 때문에 이걸로 부동산의 방향을 예측하기란 쉽지 않아보인다. 그래도 유동성 자체가 과거보다 급증하는게 아닌거 사실이니 음의 상관관계가 있다고 해두는것이 좋겠다. 

그럼 인구구조는? 2018년과 19년 1인가구의 급격한 증가를 예측하지 못했다고 한다. 하지만 내생각에 가장 중요한건 결혼 5년~10년차 정도 되는 가구수가 더 관련있을듯 하다. 2015년 당시 모두가 2018년 공급폭탄으로 부동산 가격은 다시 떨어질거라 했을때 노무라 증권서 예측했던 자료는 달랐다. 결혼 10년차 가구수의 증가여부가 부동산 가격을 움직인다는 논리였는데 그들이 실수요자 였음을 생각해보면 틀린이야기가 아니다. 과거 자료이긴 하지만 2018년 향후 5년간 결혼 10년차 가구에 대한 예측치이다. 

(출처 : 땅집고)

서울은 내년까지는 늘고 그 이후부터 줄어든다. 그리고 단군이래 가장 강력하다는 규제까지 수요 측면에서는 뭐하나 부동산 시장이 더 우상향할거란 근거를 단기적으로 찾기 어렵다. 

공급 측면

그렇다면 공급은? 정말 두말하면 입만 아프다. 이건 표하나로 설명 마무리한다. 도대체 어떻게 하려하는지 이걸보고도 집값이 오르는게 다주택자가 적폐라서 그렇다고 생각하는지 간곡히 묻고 싶다. 

최근 어떤 토론에서 서울에 공급은 충분했다고 항변하며 말씀하셨던 분이 이야기한 적정공급물량이 4만 가구였다. 2019년 2020년 모두 4만 가구를 넘었으니 문제 없다는 이야기이다. 그럼 앞으로는 어떻게 설명하실건지 정말 궁금하다. 

오늘은 여기까지다. 수요측면을 보느냐 공급 측면을 보느냐에 따라 상승과 하락의 근거가 모두 타당한 면이 있을 것 같다. 다음 포스팅에서는 과거 역사로 알아보고자 한다. 과거가 미래를 담보하는 것은 아니지만 그래도 한번 돌아볼 가치는 있을 것 같다.