‘제2의 마곡’ 노리는 강서구 방화·화곡 재개발 급물살! 주목해야 할 구역과 현황 총정리

​안녕하세요 "그럴수있어 그러라그래"입니다.

​최근 서울 내에서 비교적 저평가되었거나
개발 속도가 더뎠던 지역들이 무서운 속도로 변신을 준비하고 있습니다.

그중에서도 특히 주목해야 할 곳이 바로 서울 강서구 방화동과 화곡동 일대인데요
​최근 한국경제 신문 기사에 따르면, 강서구 일대 정비사업들이 잇따라 대형 호재를 맞이하며
'제2의 마곡지구'에 대한 기대감이 최고조에 달하고 있다고 합니다. 과연 어떤 변화가 일어나고 있는지, 핵심 내용을 보기 쉽게 정리해 드립니다.

​1. 방화5구역 이주 박바지 & 방화3구역 관리처분인가 획득!

​방화뉴타운 일대에서장 가장 속도가 빠른 곳들의 소식입니다.
​방화5구역 (1,665가구 대단지 탈바꿈):
현재 이주 막바지 단계에 접어들었습니다.
GS건설이 제안한 단지명은 '마곡 자이 더 블라썸'으로 김포공항과 마곡지구에 인접한 직주근접 입지가 최대 장점입니다. 내년 상반기 착공을 목표로 달리고 있습니다.
​방화3구역 (1,476가구 규모):
지난달 20일 관리처분계획인가를 획득했습니다.
이제 입주권 거래 성격으로 바뀌었으며, 현재 프리미엄은 3억원 안팎으로 형성되어 있다고 하네요. 현대건설·현대엔지니어링 컨소시엄이 시공을 맡아 지상 최고 16층, 28개동 규모의 아파트로 재탄생할 예정입니다. 일반분양 물량이 660가구로 많아 사업성이 높다는 평가를 받습니다.

2. 초기 단계 구역도 '활발'… 방화2구역과 모아타운

​방화2구역: 신속통합기획 재개발 사업지로, 아직 관리처분인가 전임에도 손바뀜이 활발합니다.
구역 내 전용면적 76㎡의 삼미아파트가 지난달 7억 2,000만~8억 원 선에 거래되었습니다.

​주변 정비사업:
지하철 9호선 신방화역 일대에서는 방화2·3·5·6구역을 비롯해 방화동 가로주택정비사업, 모아타운 등이 촘촘하게 추진 중입니다.
교통 여건(5호선 송정역, 9호선 공항시장역·신방화역)이 워낙 좋아 실수요자들의 문의가 끊이지 않는다고 합니다.

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​3. 화곡동 까치산역 일대, 5,973가구 역대급 복합개발 추진

​방화동뿐만 아니라 화곡동에도 거대한 변화의 바람이 불고 있습니다.
​화곡1동 354 일대 및 국회대로 인근:
까치산역에서 홍익병원 앞 교차로까지 이어지는 대로변에는 총 5,973가구 규모의 '도심 공공주택 복합지구' 조성이 추진 중입니다.
​이는 LH(한국토지주택공사) 도심 복합사업 대상지 중 최대 규모이며, 올해 2월 예정지구로 지정돼 현재 주민 동의 절차를 밟고 있습니다.

​강서구 부동산 시장 지표
​기사에 첨부된 통계를 보면 강서구의 뜨거운 열기가 수치로 증명됩니다.

​4월 서울 주택가격 상승률:
강서구는 전월 대비 0.87% 상승하며 한강 이남 지역 중 영등포구(0.83%), 관악구(0.74%) 등을 제치고 가장 높은 상승폭을 기록했습니다.
(서울 평균 0.55%, 강남구 -0.22%와 대조적)

​노후 빌라 '몸테크' 증가:
전세난과 아파트값 상승으로 인해, 향후 재개발 가능성이 높은 노후 빌라를 매입해 실거주하며 버티는 '몸테크' 족들이 강서구로 대거 유입되는 추세입니다.
10억 원 이하로 진입 가능한 대규모 정비사업지라는 메리트가 크게 작용하고 있습니다.

​관전 포인트: '고도 제한 완화' 여부

​강서구 투자 시 반드시 체크해야 할 변수는 바로 ‘고도 제한 완화’입니다.
강서구는 김포공항과 인접해 있어 전체 면적의 무려 97.3%가 고도제한구역으로 묶여 있습니다.

이 때문에 현재 추진 중인 주요 재건축 단지들도 최고 15~16층 규모로 제한되어 있는데요. 향후 고도 제한 완화 여부에 따라 사업성과 층수 제한이 크게 달라질 수 있으니, 이 부분을 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

​마치며

마곡지구의 풍부한 양질의 일자리(대기업 연구단지 등)와 인프라를 그대로 공유하면서도, 상대적으로 진입 장벽이 낮았던 강서구 원도심이 드디어 본격적인 천지개벽을 시작한 느낌입니다.

​방화뉴타운의 완성형 단지들과 화곡동의 대규모 복합개발이 시너지를 내면, 정말 '제2의 마곡'으로서의 위상을 확고히 할 것으로 기대됩니다.

강서구 정비사업에 관심 있으셨던 분들은 타이밍을 잘 살펴보시는 것이 좋겠습니다