"토지 80% 확보?"… 민간임대라는 이름으로 세탁한 지주택의 실상

안녕하세요 "그럴수있어 그러라그래"입니다.

부동산 시장에서 "지주택(지역주택조합)은 원수에게 권하라"는 말은 이제 상식이 되었습니다.
그러자 최근 시장에는 '민간장기임대'라는 매력적인
이름의 새로운 상품이 쏟아져 나오고 있습니다.

하지만 오늘 제가 동작구의 한 현장에서 확인한 실상은
포장지만 바뀌었을 뿐, 그 본질은 지주택의 리스크를
그대로 품고 있었습니다.

그럼에도 지역주택조합의 성지 동작구라면...
마냥 욕하기도 어려운것은 사실입니다.
가능성이 없는건 아니기 때문입니다.

1. '80% 확보'라는 숫자의 치명적인 함정

민간임대 홍보관에서 가장 강조하는 것이
"우리는 이미 토지를 80% 확보해서 안전하다"는
논리입니다. 하지만 건설·조달 전문가의 시각에서 보면
이 숫자는 매우 위험한 착시를 일으킵니다.

소유권이 아닌 '권원'일 뿐:
이 80%는 등기부등본상 소유권을 가져온 것이 아니라,
사업에 동의한다는 '토지사용승낙서'인 경우가
대부분입니다.
지주가 마음을 바꾸거나 추가 보상을 요구하면 언제든 무너질 수 있는 '종이 성벽'입니다.

마지막 15%의 전쟁:
사업 승인을 위해 필요한 95% 소유권까지 가는 길은
80%를 모으는 것보다 수십 배 더 어렵습니다.
이 '인허가 공백' 기간에 발생하는 모든 금융 비용은
가입자의 몫으로 돌아옵니다.

2. 인허가 없는 모집, '발기인'이라는 위험한 지위

오늘 제가 가장 당혹스러웠던 점은 조합원 모집 인허가도,
사업시행인가도 없는 상태에서 대대적인 홍보가 이뤄지고
있었다는 것입니다.

법적 보호의 사각지대:
정식 조합원 모집 전 단계인 '발기인' 모집은 규제가
느슨합니다. 여러분이 내는 돈은 보증금이 아니라,
사업이 엎어지면 한 푼도 돌려받지 못할 수 있는
'위험 투자금'이 됩니다.

구매 전문가가 보는 리스크:
최근 철근, 시멘트 등 원자재 가격 추이를 보십시오.
인허가가 1년만 밀려도 공사비는 기하급수적으로 뜁니다.
확정 분양가라는 약속은 사업시행인가가 없는 상태에서는
'희망 고문'일 뿐입니다.

반응형

3. 왜 지주택과 판박이인가?

결국 사업의 구조가 똑같기 때문입니다.

1) 땅이 없다: 남의 땅에 집을 짓겠다고 사람을 모읍니다.
2) 인허가가 없다: 관청에서 허가해 줄지 안 해 줄지 모르는 설계도를 보여줍니다.
3) 내 돈이 없다: 가입자들이 낸 돈으로 땅을 사고 마케팅 비용을 씁니다.

마치며

화려한 모델하우스보다 '구청의 인장'을 믿으세요
현장에서 만난 분들은 "금방 착공한다"고 호언장담합니다.
하지만 제가 본 현실은 인허가 단계조차 밟지 못한
'서류상의 계획'이었습니다.

동작구처럼 입지가 좋은 곳일수록 이런 유혹은 달콤합니다. 하지만 기억하십시오. 토지 소유권이 이전되지 않았고,
구청의 모집 신고 필증조차 없는 사업은 지주택보다 더 무서운 늪이 될 수 있습니다. 오늘 제가 느낀 이 난감함이,
여러분의 소중한 자산을 지키는 브레이크가 되길 바랍니다.

다만 동작구에서의 지주택은 이런 난항을 뚫고 성공률이
매우 높습니다. 마냥 안된다고 뜯어말리기도 어려운 이유입니다. 시간의 힘이 조금더 안전하게 지켜졌으면
하는 바램입니다.