[재건축초과이익부담금] 공시가격 5년 만에 최대 상승, 재건축 시장엔 '적신호'?

안녕하세요 "그럴수있어 그러라그래"입니다.
최근 발표된 서울 공동주택 공시가격이 5년 만에
최대 폭으로 상승하면서, 재건축 단지들의 셈법이
복잡해졌습니다.

특히 강남권을 중심으로 한 주요 재건축 단지들은
수억 원대의 '재건축 초과이익 부담금(재초환)'
폭탄을 맞을 수 있다는 우려가 현실화되는 모양새입니다.

왜 공시가격이 오르면 부담금이 늘어날까?

재건축 초과이익 부담금은 다음의 산식에 의해 결정됩니다.

재건축 초과이익
= 종료시점 주택가액 - (개시시점 주택가액 + 정상 주택가격 상승분 + 개발비용)

여기서 '종료시점 주택가액'은 준공 시점의
공시가격을 기준으로 합니다.
이번처럼 공시가격이 급등하면 종료시점의
가액이 대폭 높아지게 되고, 결과적으로 조합원이
내야 할 부담금이 커지는 구조입니다.

강남권 단지들, "평균 수억 원대" 전망

당장 올해 8월 준공을 앞둔 반포 래미안 트리니원 등
강남 주요 단지들이 사정권에 들어왔습니다.
공시가격 상승률: 일부 단지의 경우 공시가격이 50% 가까이 급등한 것으로 나타났습니다.
예상 부담금: 과거 예측치보다 훨씬 높은 1인당 수억 원대의 부담금이 부과될 가능성이 커졌습니다.

재개발은 오히려 '반사이익'?

재건축과 달리 재개발은 초과이익 환수제가
적용되지 않습니다. 또한, 재개발 예정지의 경우
현재 건물 가치가 낮아 공시가격 상승에 따른 보유세
부담에서 상대적으로 자유롭기 때문에, 투자 수요가
재건축에서 재개발로 옮겨갈 수 있다는 관측도 나옵니다.

관전 포인트: 정부의 대응은?

정부 관계자는 "공시가격이 오르면 종후 자산 가격만
오르는 게 아니라, 산식에 포함되는 정상 주택가격
상승분도 함께 커지기 때문에 최종 부담금은 단지별
상황을 끝까지 지켜봐야 한다"는 신중한 입장을 보였습니다.

하지만 조합원들 사이에서는 "공사비 급등에 분담금도
올랐는데, 재초환 부담금까지 수억 원씩 내면 사실상
사업이 불가능하다"는 목소리가 터져 나오고 있습니다.

요약 및 생각

재건축 초과이익 환수제는 그동안 시장 상황에 따라
폐지론과 유지론이 팽팽히 맞서왔습니다.
이번 공시가격 급등이 주택 공급 위축으로 이어질지,
아니면 부동산 시장의 과열을 막는 브레이크 역할을 할지 귀추가 주목됩니다.

재건축 단지에 투자를 고려하시거나 실거주를
계획 중인 분들이라면, 해당 단지의 공시가격 변동 추이와 예상 부담금을 반드시 다시 한번 시뮬레이션해
보시기 바랍니다.